quinta-feira, 29 de junho de 2017

QUANDO O CONDOMÍNIO SE NEGA A RECEBER O VALOR DA DÍVIDA, O QUE FAZER?


Um dos maiores problemas dos condomínios brasileiros é o alto índice de inadimplência, com a chegada do Novo Código de Processo Civil de 2015, cujo trâmite para exigir o pagamento da dívida em juízo foi simplificado, o que garantiu uma enorme segurança na esfera do Direito Condominial.

Tendo o título força executiva extrajudicial, a sua cobrança pela via judicial é feita em menos tempo do que se ele não tivesse este status, posto que não é necessário o ajuizamento de uma ação ordinária, onde há a fase de conhecimento, podendo o credor ingressar diretamente com a ação de execução para perseguir seu crédito.

Na execução de título executivo extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar o pagamento da dívida, dentro do prazo de três dias, sob pena de constrição patrimonial, regra esta que foi mantida pelo Novo CPC.

O acerto legislativo ao elencar as taxas e despesas condominiais no rol dos títulos executivos extrajudiciais — artigo 783, inciso VIII da Lei 13.105/2015 — se dá em razão de que o título executivo extrajudicial, expressando obrigação certa, líquida e exigível, é composto pelo conjunto da convenção de condomínio.

Desta situação se extrai o critério de divisão das despesas dentre as unidades autônomas condominiais — da ata de assembleia aprovando o orçamento, da discriminação do débito, bem como da data prevista para o seu vencimento. Já a sujeição passiva na execução decorreria do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Assim, não há necessidade de um processo de conhecimento para declarar que o título é exequível, quando ele já contém todos os requisitos de existência de um título executivo, faltando apenas que a lei outorgue tal status.

Com a entrada em vigor do novo CPC, ocorreu um dos maiores avanços no ramo do Direito Imobiliário, que é a mudança na forma de cobrança judicial de contribuições condominiais, o que afastou a necessidade de o condomínio passar pelo moroso e desgastante processo de conhecimento para que receba seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial.

A unidade autônoma responde ou suporta pela integralidade dos débitos existentes, podendo ser leiloado para pagamento da dívida de condomínio, mesmo sendo o único bem do devedor.

Esta nova possibilidade, traz uma grande esperança para o condomínio para recuperar créditos devidos, por condôminos inadimplentes, possibilitando o recebimento seguro e rápido do valor devido de forma preferencial e atualizada.

Contudo, o problema se inverte quando é o condomínio que se nega a receber o valor devido. Em várias situações, tais como quando o síndico ou administrador possui problemas pessoais com o condômino inadimplente, quando não concorda com o valor a receber, ou mesmo de forma intencional, o condomínio, através de seu administrador ou conselho quer o despejo ou remoção forçada do devedor, utilizando muitas vezes de assédio moral contra o inadimplente.

O fato é que, tanto o condomínio tem o direito a receber o crédito devido, quando o inadimplente também tem o direito a pagar o valor devido, forçando ao condomínio um dever no recebimento em prol da boa convivência.

O credor tem o direito de receber e o devedor tem o dever de pagar. Porém, o inverso também é verdadeiro: o pagamento é um direito para o devedor tanto quanto o recebimento é um dever para o credor. Deixar de pagar significa entrar em mora, acarretando juros sobre o valor devido e até a inscrição do nome nas listas do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), do Serasa e do Banco Central, que são as referências para o mercado na hora de avaliar a idoneidade do cliente. E o bom pagador quer fugir dessas situações.

Há casos em que a lei autoriza o depósito judicial, “de quantia ou coisa devida”, por meio de ação de consignação em pagamento. O litígio sobre o objeto de pagamento é apenas uma das hipóteses em que a consignação é admitida. Ela serve para liberar o devedor de sua obrigação, ainda que de modo indireto e está prevista no Código de Processo Civil de 2015, no qual descreve no Art. 539. “Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou terceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida”. O tema já foi tratado em diversos julgamentos no Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Trata-se do depósito judicial ou bancário do que é devido, mecanismo que pode ser utilizado em diversas situações, não apenas quando houver discordância sobre o valor da dívida. O artigo 335 do Código Civil de 2002 prevê que a consignação é possível, ainda quando o credor não for conhecido, não puder ou não tomar a iniciativa de receber, se o credor for incapaz de receber, ou residir em local de acesso perigoso ou difícil ou se houver dúvida sobre quem tem legitimidade para receber.

No caso de parcela controvertida, a Segunda Turma do STJ entendeu que o credor pode levantar os valores consignados pelo devedor, sem prejuízo do seguimento do processo quanto à parcela controvertida da dívida (REsp 1.132.662).

Adroaldo Furtado Fabrício, em Comentários ao Código de Processo Civil, assevera que o devedor é titular de direitos. “E não somente o direito de apenas pagar nos limites do devido e não antes do vencimento. O devedor é juridicamente interessado na própria exoneração, porque a permanência do débito é uma situação constrangedora e potencialmente danosa”, explica o doutrinador. E conclui: “O direito não poderia deixar de proteger esse interesse do devedor na própria liberação, de modo que não há impropriedade em falar-se de um direito subjetivo à liberação”.

Desta forma, se o condomínio trouxer alguma dificuldade para o condômino, no ato da quitação das parcelas devidas, a justiça deverá ser acionada, garantindo ao devedor o direito de regularizar a sua situação junto ao condomínio. Poderá o condômino depositar em juízo o valor incontroverso, exigindo do condomínio o recebimento do valor e a confirmação da quitação provisória.

O fato é que, da mesma forma que todos devem contribuir com as despesas gerais ordinárias e extraordinárias para manutenção da infraestrutura condominial, o condomínio não pode se negar a receber o valor de quem quer efetuar a quitação, sob pena de responder civilmente em juízo por danos morais e materiais por tal conduta negligente e antiprofissional.

Bernardo César Coura - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial.
Fonte: Artigos Jusbrasil

quarta-feira, 28 de junho de 2017

VEJA COMO VOCÊ PODE SER SÓCIO DE UM SHOPPING COM R$ 100


Investir em um shopping, em um edifício comercial ou em um galpão logístico pode ser menos arriscado e mais rentável do que colocar um imóvel para alugar. Com cotas a partir de 100 reais e rendimento isento de Imposto de Renda, os fundos imobiliários merecem mais atenção com a recente queda da Selic, atualmente em 10,25% ao ano.

A rentabilidade dos fundos imobiliários tende a ficar mais atraente à medida que o corte da taxa básica de juros reduz o retorno de investimentos de renda fixa, como o Tesouro Direto e CDB.

A Selic sofreu seis cortes consecutivos desde outubro de 2016, passando de 14,25% para os atuais 10,25% ao ano, e a expectativa é de que a taxa termine 2017 em 8,5% ao ano, segundo a versão mais recente do Boletim Focus do Banco Central.

A indústria de fundos já antecipou a expectativa de valorização do mercado imobiliário, com preços em alta no último ano. Nos últimos 12 meses, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) da B3 subiu 27%.

“Cotados em Bolsa, os fundos imobiliários são precificados antecipando o que vai acontecer no futuro. Os gestores já projetaram a recuperação do mercado imobiliário e reagiram antes”, explica Michael Viriato, coordenador do laboratório de finanças do Insper.

No fundo imobiliário, você também ganha dinheiro com a renda de imóveis. A diferença é que, em vez de alugar seu imóvel sozinho, você compra cotas de um fundo de investimento que tem participação em lojas de shopping ou escritórios de um prédio inteiro, por exemplo.

Os fundos imobiliários mais sólidos do mercado são formados por shoppings, prédios de escritórios e galpões logísticos, segundo Sérgio Belleza, fundador do primeiro fundo imobiliário do Brasil e um dos maiores especialistas no segmento. Mas também é possível investir em universidades e escolas, hotéis e hospitais, entre outros empreendimentos.

A rentabilidade média dos fundos imobiliários pode ser maior do que o retorno oferecido pelo aluguel, pois, diferentemente de você, o gestor do fundo pode diversificar os investimentos e ter um desempenho melhor.

Além disso, ao investir em um fundo, você tem acesso a grandes empreendimentos, que tendem a se valorizar mais, e não precisa se preocupar com a locação do imóvel. Também tem mais facilidade para vender as cotas do que o imóvel em si — se desfazer de um imóvel rapidamente sem prejuízo é praticamente impossível, enquanto as cotas de um fundo podem ser vendidas a qualquer momento, e você recebe o dinheiro em três dias.

O risco de investir em um fundo imobiliário também é menor do que o de alugar seu imóvel, pois você divide a vacância — quando o imóvel fica desocupado — com os outros cotistas do fundo. Ou seja: você não ganha nada se o seu imóvel para alugar fica desocupado. Já no fundo, você continua ganhando se a taxa de vacância aumenta, mesmo que o retorno seja menor.

“Quando você investe em um imóvel sozinho, o risco de arcar com vacância, despesas e reformas é 100% seu. No fundo, você pode ser sócio de um imóvel muito maior sem ter muito dinheiro e divide os riscos”, explica Fernando Silva Teles, responsável pela área de fundos imobiliários da corretora Coinvalores.

Como escolher o fundo imobiliário

Fundos imobiliários são investimentos de renda variável, ou seja, sua remuneração não pode ser prevista no momento da aplicação. Eles são indicados para quem deseja ter renda de aluguéis e está disposto a estudar sobre o mercado imobiliário, como se fosse comprar um imóvel para investir. Mas aplicar em um fundo é mais fácil do que investir sozinho.

“Você não tem a mesma capacidade de análise do mercado do que o gestor do fundo, nem a mesma capacidade de negociação de preço”, explica Viriato, do Insper.

É melhor não colocar todo o dinheiro no mesmo investimento. Se você está começando, é aconselhável aplicar em fundos que apliquem em outros fundos, para aprender como se faz.

Para escolher o fundo, é recomendado analisar a performance nos últimos cinco anos e a taxa de vacância. Quanto menor a taxa de vacância, ou seja, quanto menos imóveis estiverem desocupados, maior tende a ser a rentabilidade, como explica Vinicius Fuzikawa, especialista em investimentos da corretora Easynvest.

Além disso, é preciso conhecer a composição do fundo escolhido. Os que investem não apenas em imóveis, mas também em aplicações de renda fixa atreladas ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são menos arriscados e podem oferecer retornos menores.

Vale destacar que o rendimento dos fundos negociados na B3 não sofre desconto de Imposto de Renda, diferente do aluguel de imóveis. As vendas das cotas com lucro são taxadas em 20% e algumas corretoras cobram taxa de administração, em torno de 0,5%.

Fonte: EXAME.com

CONTRATO DE CORRETAGEM - JURIDICAMENTE CORRETO

segunda-feira, 26 de junho de 2017

É CRIME PEDIR O IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO E/OU FAMILIARES E NÃO USAR


Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fará uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

REFERÊNCIAS

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática– 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.
SOUZA. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.
VENOSA. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Jader Gustavo Kozan Nogueira - Advogado
Fonte: Artigos Jus|Brasil

AÇÃO RENOVATÓRIA



Ação Renovatória: Instrumento de proteção ao empresário do ponto empresarial criado em torno de imóvel alugado.

domingo, 25 de junho de 2017

DIREITO DE SUPERFÍCIE E ENFITEUSE


I - O CONCEITO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE 

Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de direito civil, direitos reais, volume IV, 2005, pág. 243) assim o descreveu: "O ‘direito de superfície’ é um desses institutos que os sistemas jurídicos modernos retiram das cinzas do passado, quando não encontram fórmulas novas para disciplinar relações jurídicas impostas pelas necessidades econômicas ou sociais. [...] O direito de superfície caracteriza-se como um instrumento real sobre coisa alheia, e se apresenta como um desdobramento da propriedade".

Caio Mário da Silva Pereira salientou que há um desdobramento da propriedade, de modo que o direito de superfície faz surgir um direito real autônomo, na medida em que o superficiário detém a propriedade do edifício ou da plantação que constrói ou semeia, mantendo-se ao mesmo tempo, a propriedade do solo na esfera jurídica do cedente ou fundieiro.

A IV Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal aprovou o seguinte enunciado: "321 — Art. 1.369. Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel"

O direito de superfície é uma concessão atribuída pelo proprietário do terreno a outrem, para construção e utilização durante certo tempo, salvo para realização de obra no subsolo a não ser que inerente ao objeto da concessão, que pode ser gratuita, ou mediante pagamento de valor fixo à vista ou parcelado.

Pela utilização, o superficiário deverá pagar todos os encargos e tributos que incidam sobre o imóvel como um todo, terreno mais construção, como se proprietário fosse.

Esse direito pode ser transferido a terceiros, sem qualquer necessidade de autorização do concedente (proprietário do terreno), transferindo-se também por sucessão. O concedente apenas possui direito de preferência na eventual alienação do direito de superfície, visando, primordialmente, a consolidação da propriedade. Igualmente, o superficiário tem preferência na aquisição do terreno em caso de sua venda pelo concedente.

Uma vez finda a concessão, a construção passará a ser propriedade do concedente. Essa incorporação dar-se-á independentemente de indenização, a não ser que as partes convencionem em contrário no contrato de concessão.

Antes do prazo, a concessão pode se rescindir em caso de destinação diversa ao terreno que porventura venha a ser dada pelo superficiário.

II - O DIREITO DE SUPERFÍCIE E DE ENFITEUSE NO DIREITO ROMANO 

No direito romano, a superfície nasceu para corrigir determinadas consequências do conceito romano de domínio que as novas transformações do instituto tornaram-se antieconômicas.

Os romanos entendiam que tudo que estava sobre o solo se incorporava necessariamente, por direito natural, ao seu proprietário: superfícies solo cedit.

Assim, não poderiam conceber a propriedade da construção separada da propriedade do solo.

Mas, entretanto, quando o número de propriedades particulares se rarefez, introduziu-se o uso de conceder a particulares o direito de edificar no solo público e gozar da construção, de forma perpétua ou não. O particular tinha apenas o uso do edifício e a faculdade de o transferir, devendo pagar um aluguel anual (solarium, pensio) ou um quantia única. Esse uso foi generalizado entre as cidades.

Propriedade-família-religião foi a trilogia da cidade antiga.

A superfície originava-se de um contrato de locação do solo, ficando o supeficiário armado com uma actio conducti contra o proprietário do edifício, o qual era o proprietário do solo.

O pretor concedeu ao superficiário um interdito especial, que era análogo ao uti possidetis, o interdito de superficiebus, que protegia a posse de quem quer que tivesse o gozo do edifício, autorizado que era por um contrato de locação do solo.

No direito de Justiniano, o direito do superficiário é quase absoluto. O superficiário não tem obrigações perante o proprietário e o pagamento do solarium parece tão ser essencial à superfície, como ensinou Ebert Chamoun (Instituições de direito romano, 1968, pág. 278)

Extingue-se a superfície pela destruição do imóvel, confusão dos titulares, resgate, prescrição extintiva, ocorrendo, neste caso a usucapio libertatis. Entendeu-se que a decadência não tinha aplicação na superfície.

Domenico Simoncelli (Nuovo digesto italiano) cuidou do antigo direito de superfície, conhecido e desenvolvido em Roma, e, a seu ver, assumiria a propriedade horizontal o caráter de uma verdadeira propriedade superficiária, como conjunto imobiliário situado sobre o solo, cujo proprietário é pessoa distinta de quem tem o gozo e se alinharia entre os iura in re aliena.

A enfiteuse tinha precedentes históricos muito antigos.

Pode remontar à possessio do ager públicus, que era dividido e entregue a cidadãos, vendido ou passível de livre ocupação. Remonta a locatio dos agri vectigales. Os agri vectigales eram as terras do Estado, dos municípios, e dos colégios de sacerdotes dadas em locação perpétua ou a longo prazo, mediante um aluguel chamado vectigal.

Ao locatário, concedeu-se igualmente uma ação real, análoga à rei vindicatio. Ele era considerado possuidor e adquiria os frutos para a mera separação, como o proprietário, mas perdia o seu direito se deixasse de pagar o vectigal.

Diverso era o ius perpetuum, que era uma locação perpétua, que se apresentava com semelhanças à enfiteuse, a ponto de ser com ela, por volta do século IV ou V, confundida. Era, a princípio, perpétua, mas revogável por falta de pagamento do aluguel. Seu objeto eram as terras que pertenciam ao domínio privado do Estado e, mais tarde, às próprias terras privadas. Originava-se das cidades gregas, onde era praticado pelo menos cinco séculos antes de Cristo.

A enfiteuse atingia as terras do Estado e depois de particulares.

Justiniano fundiu a locação do ager vectigales com a enfiteuse, conservando este último nome para designar o instituto em que ele introduziu modificações substanciais. Tornou-se um direito real alienável, transferido a herdeiros, onerável por outros direitos reais, como servidão ou hipoteca, usufruto ou subenfiteuse.

O enfiteuta era considerado possuidor e, como o proprietário, adquiria os frutos com a simples separação. Tinha o pleno gozo do imóvel, mas não podia deteriorá-lo.

Justiniano impôs ao enfiteuta a obrigação de notificar o proprietário da alienação, dos ius emphyteuticum e de lhe dar preferência em condições iguais. Essa preferência o proprietário devia exercer em dois meses, ficando o enfiteuta livre para alienar àquele o direito de receber um quinquagésimo do preço, ou seja, dois por cento. Na idade média, deu-se a essa expressão o nome de laudêmio.

A enfiteuse podia ser constituída por contrato, no qual era lícito alterar os direitos e as obrigações normais salvo, a do cânon; por ato de última vontade, como o legado e a doação causa mortis e pela prescrição. Sabe-se que a donatio causa mortis podia ser feita fora do testamento, dispensava a capacidade de testar (o filho-família podia doar mortis causa a seu pai) e independia da adição da herança, bastando, para aperfeiçoar-se, a morte do testador.

A sua revogação, a princípio, somente era possível se determinada por uma cláusula expressa, em que se previsse a pré-morte do donatário ou a convalescença do doador. Todavia, segundo ensinou Ebert Chamoun (Instituições de direito romano, 1968, pág. 520), no Baixo Império, em virtude do movimento de aproximação das doações mortis causae com os legados, a cláusula de revogação era sempre subentendida e elas são plenamente revogáveis ao arbítrio do doador, escapando à disciplina das doações e introduzindo-se no sistema das disposições testamentárias, acostando-se aos legados, nos quais acabam por assimilar-se.

As ações que o enfiteuta podia intentar para defender os seus direitos eram, no direito de Justiniano, todas as ações inerentes à propriedade, concedidas como utiles; a utilis rei vindicatio, a actio confessória utilis e a actio negatória.

A enfiteuse cessava pelos mesmos modos que a superfície e ainda pela decadência.

III - O DIREITO DE SUPERFICIE, O DIREITO REAL DE USO E O DIREITO DE ENFITEUSE NO DIREITO BRASILEIRO 

Dir-se-á que a enfiteuse é um instituto caduco. Por certo é, havendo censuras da doutrina a sua prática e sua inconveniência na rotina administrativa. Até 10 de janeiro de 2003 (fim da vigência do Código Civil de 1916), a enfiteuse era considerada um direito real, no entanto, com a vigência do Código Civil de 2002, em 11 de janeiro daquele ano, a enfiteuse saiu do rol dos direitos reais que são previstos no artigo 1.225 do novo Código.

Registre-se que, na esfera federal, permanece em vigência, na matéria, o Decreto-lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, lei especial, naquilo que dispõe sobre o instituto do aforamento (artigos 99 e seguintes). Hoje, são utilizados o direito real de uso e ainda o direito real de superfície.

A concessão do direito real de uso é o contrato pelo qual a Administração transfere a utilização, remunerada ou gratuita, de terreno público ao particular, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo, ou qualquer outra exploração de interesse social, consonante já se lia do artigo 7º do Decreto-lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967, que a instituiu no sistema jurídico brasileiro.

A concessão de uso, como direito real, adere ao bem e o acompanha em todas as mutações, sendo alienável por ato inter vivos e transferível por sucessão legitima e testamentária. Atual a lição de Lopes Meirelles (obra citada, pág. 377) no sentido de que tal concessão substitui de forma vantajosa a maioria das alienações de terrenos públicos.

Para tanto, a concessão de direito real depende de lei autorizativa e de concorrência, pois importa na alienação de parcela do domínio público, razão pela qual deve ser registrada tanto para a sua constituição como para seu cancelamento. Desde a inscrição da concessão, o concessionário fruirá plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e responderá por todos os encargos, civis, administrativos e tributários que venham a incidir sobre o imóvel e suas rendas.

Resolve-se a concessão antes de seu termo se o concessionário der ao terreno destinação diversa da estabelecida no contrato ou descumprir cláusula resolutória do ajuste, perdendo as benfeitorias que houver feito no imóvel (artigo 7º, § § 1º e 3º). O instituto está previsto no Código das Cidades (artigo 4º, V, “g”) como instrumento de política urbana.

Na dissolução de união estável, os direitos de concessão de uso em imóvel público recebido pelo casal em decorrência de programa habitacional de baixa renda podem ser submetidos à partilha. No caso dos bens públicos, apesar de não haver alteração da titularidade do imóvel, a concessão tem repercussão econômica que justifica a divisão patrimonial.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao negar recurso especial no qual um dos cônjuges defendia a impossibilidade de divisão do imóvel recebido de forma gratuita. Para o recorrente, a meação exigiria titularidade onerosa do negócio, mas o patrimônio em discussão havia sido concedido de forma precária pelo governo por meio de plano de habitação para a população carente.

Diversa é a cessão de uso, que consiste na transferência gratuita da posse de um bem público de uma entidade ou órgão para outro, a fim de que o cessionário o utilize segundo a sua normal destinação, por certo tempo ou indeterminado. É ato de colaboração entre as entidades públicas, em que aquela que tem bem desnecessário aos seus serviços cede o uso a outra que o está precisando, nas condições estabelecidas no respectivo termo de cessão, não se confundindo com forma de alienação, sendo modalidade de utilização de bens públicos não aplicados ao serviço direto do cedente, na lição de Caio Tácito (RDA 32/482).

Como tal, não exige autorização legislativa e se faz com o simples termo e anotação cadastral, sendo ato ordinário da Administração. Quando, porém, a cessão é para outra entidade, necessário se torna lei autorizativa da Câmara, para legitimar sua transferência de posse (não domínio) do bem municipal e estabelecer as condições em que o Prefeito pode fazê-la. É ato administrativo interno.

Outro instrumento previsto é a concessão de uso do espaço aéreo sobre superfície de terrenos públicos ou particulares, tomada em projeção vertical, nos termos e para os fins previstos no artigo 7º e na forma que for regulamentada. É instituto mediante o qual se atribui, à pessoa diversa do proprietário, o direito real de utilização do solo. Como tal, é ainda previsto no artigo 5º do Estatuto das Cidades. Trata-se de especial direito real de construir e não de forma de servidão pessoal.

No Estatuto da Cidade, o direito de superfície permite de acordo com o artigo 21 o uso do solo, do subsolo e do espaço aéreo: "Artigo 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. § 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística".

O Código Civil, na medida em que permite sua concessão também para imóveis rurais, teve maior amplitude quando cotejado ao Estatuto da Cidade. No entanto, de acordo com aquele, apenas o uso do solo estaria abarcado pela concessão de tal direito, devendo o uso do subsolo e do espaço aéreo estar previsto ou no instrumento de concessão ou ser uma decorrência da natureza desta. "Artigo 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for ine-rente ao objeto da concessão".

Maria Helena Diniz (Código civil anotado, 2008, pág. 931), por sua vez, admite a coexistência de ambos os diplomas e assim escreve sobre o tema: “O direito de superfície não autoriza que se faça obra em sub-solo, exceto se isso for inerente ao objeto da concessão feita (p. ex., abertura de poço artesiano e canalização de suas águas até o local das plantações) ou para atender a legislação urbanística (Lei 10.257/2001, arts. 21 a 24)”.

Como ensina José Afonso da Silva (Direito Urbanístico Brasileiro, 6ª edição, pág. 404), à luz das ilações de Giovanni Balbi (Il diritto de superfície, pág. 30 a 49), o instituto assume dois aspectos:

a) O superficiário torna-se proprietário de uma construção existente; se a construção existe, o direito de superfície constitui-se mediante a alienação de propriedade da construção, e não do solo; não haverá direito de superfície se a propriedade da construção pertencer ao proprietário do solo;

b) Direito de superfície como direito de construir um edifício (prédio, casa etc) em solo alheio (concessão ad aedificandum), que é, assim, o contrato pelo qual o proprietário do solo permite à outra parte construir sobre o solo, com o atendimento, tácito ou expresso, de que o edifício se torne propriedade do construtor.

Assim, a superfície se destacará do solo e constituirá um direito de propriedade em separado; o concessionário do ius aedificandi adquirirá a propriedade da superfície, do direito de edificar, e o edifício se tornará sua propriedade. Assim, mediante o direito de superfície, dá-se a separação do direito de construir do direito de propriedade do solo, na conformidade da convenção entre o concedente (superficiente) e o superficiário (concessionário).

No direito público, o direito de superfície consiste na possibilidade de utilização de terrenos urbanos de propriedade pública por particulares.

O Estatuto das Cidades concebe o direito de superfície como um contrato segundo o qual o proprietário urbano poderá conceder a outrem, gratuita ou onerosamente, o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis (artigo 21), abrangendo o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no respectivo contrato, atendida a legislação urbanística.

Por sua vez, o contrato de superfície extingue-se pelo advento de seu termo, ou por sua rescisão, em decorrência do descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário, entre as quais está o fato do superficiário dar ao terreno destinação diversa daquela para a qual fora concedida. A extinção do contrato reveste o proprietário no pleno domínio do terreno, bem como nas acessões e benfeitorias nele introduzidas, o que independe de indenização, salvo disposição contratual em contrário.

São negociáveis tanto o terreno concedido em superfície, como o direito de superfície. Se o proprietário do terreno quiser aliená-lo, nada impede que o faça, desde que dê preferência ao superficiário em igualdade de condições à oferta de terceiro.

Os encargos ou tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária (sobre o terreno sobre o qual pesa o direito de superfície) são de integral responsabilidade do superficiário, que ainda responde pelos encargos e tributos que incidem sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo se as disposições do respectivo contrato estabelecerem outro sentido.

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado. Professor de Processo Penal e Direito Penal. Advogado.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

sábado, 24 de junho de 2017

RECEITA REAFIRMA ORIENTAÇÃO SOBRE O RET - REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO


Apenas terão direito ao benefício da alíquota reduzida de 1%, relativa ao Regime Especial de Tributação (RET), os projetos de incorporação de imóveis destinados à construção de unidades residenciais, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que não tiverem unidade imobiliária de valor comercial superior a R$ 100 mil.

Isto foi o que a Divisão de Tributação da Superintendência Regional da 7ª Região Fiscal da Receita Federal reafirmou, na Solução de Consulta 7.013, de 2 de maio (DOU de 19/6/2017).

De acordo com a Receita, a possibilidade de que a construtora contratada para edificar unidades habitacionais no âmbito do MCMV efetue o pagamento unificado de tributos, equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato, aplica-se somente ao contrato de construção que não contenha unidades habitacionais de valor comercial superior a R$ 100 mil.

Fonte: Rafael Marko - Sinduscon SP

NOTA DO EDITOR:
Originariamente, até 31.12.2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado do Imposto de Renda e das contribuições ao Cofins, PIS e CSLL era equivalente a 1% da receita mensal recebida sem restrições quanto ao valor comercial.