quinta-feira, 22 de fevereiro de 2018

COM RECUO DA CAIXA, BANCOS PRIVADOS SE ARTICULAM PARA OPERAR FGTS


Em meio à restrição de capital da Caixa Econômica Federal, os bancos privados começaram a estudar a possibilidade de operar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O foco dessas instituições, entretanto, é apenas o Pró-Cotista, linha de financiamento de imóveis com taxas menores para trabalhadores com recursos no fundo. Neste momento, os bancos calculam se a aposta vale a pena. Isso porque, diferentemente das demais linhas, a prestação de contas na linha do FGTS é maior do que nas modalidades tradicionais. Essa discussão ainda é interna em cada banco, mas, nos bastidores, já se cogita a possibilidade de apresentarem uma proposta conjunta do setor, pelo Pró-Cotista, ao Conselho Curador do Fundo via a Federação Brasileira de Bancos (Febraban). No caso das áreas de saneamento e mobilidade urbana, os bancos privados não demonstram tanto apetite, por mais que o governo queira.

Ter é poder

Os bancos garantem que podem entregar retorno acima dos 3% exigidos pelo FGTS. O interesse das instituições não se dá só pelo fato de o crédito imobiliário fisgar clientes por até 30 anos, mas também por permitir a oferta de penduricalhos, como cartão de crédito, seguros e produtos de investimento.

Temor

A movimentação dos bancos privados preocupa, por outro lado, os donos de construtoras. Empresários temem que essas instituições cobrem spreads maiores (diferença de quanto um banco paga para captar e o quanto cobra para emprestar), o que poderia esfriar as vendas exatamente em um momento em que o mercado demonstra recuperação ainda incipiente. Criticam, ainda, o fato de os bancos não demonstrarem interesse em toda a operação do FGTS.

Esse produto é tido como o ‘filé’ do mercado imobiliário e do próprio FGTS. Não é para menos. Essa é a linha mais atrativa do setor, perdendo apenas para o Minha Casa, Minha Vida. Com juros que variam de 7,5% a 8,6% ao ano, contra um custo de captação de 3% – remuneração paga ao FGTS -, esses empréstimos somaram mais de R$ 6 bilhões no ano passado. De 2018 a 2021, o orçamento da linha Pró-Cotista é de R$ 5 bilhões anuais.

Fonte: O Estado de S. Paulo

APLICAÇÃO DE MULTA POR INADIMPLÊNCIA PELO CONDOMÍNIO


Todos sabem que a parte mais difícil de morar em condomínio é a convivência, afinal não pensamos e agimos iguais. Temos comportamento distinto. E quando algum condômino passa a ter atitudes que incomodam aos demais moradores, uma providência deve ser tomada pelo síndico, mas sempre com razoabilidade.

É importante que os condôminos busquem respeitar os limites do Regimento Interno ou Convenção dos respectivos condomínios, para que se tenha um bom ambiente para os moradores.

De acordo com o artigo 1.335 Código Civil são deveres dos condôminos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Multa por inadimplência

O Código Civil no art. 1.336, § 1º impõe teto máximo de multa no importe de 2%, o que antes era de 20%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores a janeiro de 2003, prevalece o que ficou estabelecido na convenção. Ademais, é necessário lembrar que o condômino inadimplente também ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês.

Contudo, o STJ tem entendido que é lícito o condomínio aplicar multa de 10% ao condômino reincidente nos inadimplementos. O Tribunal tem entendido que a inadimplência do condômino é antissocial, pois o custo é repassado para os demais condôminos. Excepcionalmente, os ministros tem admitido multa de 10% por inadimplência, se ela constar em ata aprovada por ¾ dos condôminos.

Tal julgado tem fundamento no caput do art. 1.337 do Código Civil, que prevê:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Assim, com esse entendimento do STJ o condomínio tem meios mais eficientes para cobrar os condôminos reitaradamente inadimplentes, podendo aplicar punições mais rigorosas.

Referências:

Código Civil 2002

https://www.sindiconet.com.br/informese/como-aplicar-multaseadvertencias-em-condominios-convivenci...

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/10/1697615-stj-abre-caminho-para-aumentar-multasacondomi...

Isabela Arnaut e Filipe Fernandes Padovani Contó - Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil

OS ESTRANGEIROS E O DIREITO DE SUPERFÍCIE EM PROPRIEDADES RURAIS


Reconhece o nosso ordenamento jurídico a divisão clássica das duas modalidades de direitos[1], presente nos sistemas que o inspiraram — sobretudo aqueles de origem francesa, germânica e italiana —, qual seja aquela entre os chamados direitos obrigacionais (iura in personam) e os direitos reais (iura in rem).

Nos direitos obrigacionais, conforme afirma a doutrina, a liberdade prevalece. Isso significa dizer, pois, que, não havendo vedação legal, as partes podem criar créditos e débitos entre si de modo amplo, desde que, como dito, não haja proibição expressa pela lei ou a mais ampla contrariedade a princípios e normas que sejam considerados como de ordem pública.

Já quanto aos direitos reais — ou seja, aqueles que estabelecem um poder entre uma pessoa e uma coisa e que devem ser respeitados pelos demais —, a norma de regência cria características diversas.

Com efeito, tais direitos reais são fixados em numerus clausus, ou seja, não prescindem de prévia tipificação em lei.

São oponíveis erga omnes e atribuem ao seu titular faculdades peculiares, dentre as quais a de preferência e a de sequela. Pela preferência, por exemplo, o titular de um direito real tem prioridade em relação à aquisição do próprio bem ou ao valor nele inerente em relação a outros credores, dotados de direitos de outra natureza ou que tenham sido constituídos em momento posterior.

Já o direito de sequela permite que a parte faça prevalecer o seu direito mesmo que a titularidade do domínio se altere, com a transferência da posse ou da propriedade do bem, autorizando também que o próprio bem garanta crédito qualificado como sendo de natureza real.

Como se sabe, no rol de tais direitos reais se encontra o direito de propriedade, que, no ordenamento jurídico brasileiro, congrega as faculdades de usar, fruir, dispor e de reaver a coisa de quem injustamente a possua, conforme consta do artigo 1.228, caput do Código Civil brasileiro. É o direito real sobre coisa própria.

O ordenamento jurídico brasileiro reconhece, ademais, uma outra categoria: os assim denominados direitos reais sobre coisa alheia. Têm essa qualificação a alienação fiduciária em garantia, a hipoteca, o penhor, aanticrese — todos eles direitos reais de garantia —, além de outros, denominados como de uso ou fruição, dentre os quais o usufruto, a habitação, as servidões, os direitos do compromitente comprador de imóvel e, no que nos interessa mais para os fins deste artigo, a superfície.

O direito real de superfície, de fato, acha-se regulado pelos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil brasileiro e estabelece uma redução dos direitos do proprietário de um determinado bem imóvel em favor do chamado superficiário, o qual daquele outro recebe as faculdades de construir em terreno alheio ou de nele realizar atividade agrícola.

Como cada direito real apresenta uma disciplina jurídica própria[2], no direito de superfície a construção ou a plantação comporão o patrimônio próprio do superficiário, que tem assim o direito de manter tais bens sobre o solo alheio.

Como direito real que é, apresenta-se como oponível a terceiros, além de obrigar aquele perante o qual foi estabelecido por negócio jurídico válido. O seu objetivo é, de modo marcante, permitir que seja dada utilização econômica a determinados bens de uma maneira ainda mais intensa e completa do que aquela que proporcionam contratos de arrendamento ou de locação, geradores de efeitos majoritariamente obrigacionais, ou seja, que vinculam as partes que participaram do negócio, sem gerar consequências para terceiros.

A superfície, assim, é direito real, capaz de atribuir ao seu titular meios efetivos para a exploração econômica de bens imóveis.

Trata-se, ademais, de direito reconhecido em lei no ordenamento jurídico brasileiro, em especial pelo Código Civil e pelo chamado Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01), outorgando ao seu titular faculdades mais extensas do que que seriam derivadas de relações as de natureza meramente obrigacional.

A questão que se coloca, como objeto deste artigo, é a seguinte: o direito real de superfície que incide sobre imóveis rurais estaria sujeito às mesmas restrições legais impostas para a aquisição do direito de propriedade ou para a celebração de contrato de arrendamento rural de terras brasileiras por empresas estrangeiras ou por empresas brasileiras com controle societário, direito ou indireto, estrangeiro?

No Brasil, a regulamentação específica do tema da aquisição da propriedade rural — não daquela de natureza urbana — por estrangeiros foi feita pela Lei 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto 74.965/1974. Por ela são definidas a sujeição, aos seus ditames, das pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, bem como as pessoas jurídicas brasileiras que sejam controladas por não brasileiros.

Ademais, tal lei estabelece limites rígidos para a extensão e localização de imóveis rurais situados no Brasil e que possam ser adquiridos por estrangeiros.

Esses limites, por outro lado, são estabelecidos não em relação a todo e qualquer direito real, mas, sim, especificamente quanto ao direito de propriedade. Outra lei federal, a 8.629/1993, estendeu essa mesma restrição aos contratos de arrendamento, os quais também não poderiam ser celebrados por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, ou ainda por pessoas jurídicas brasileiras com controle estrangeiro.

Considerava-se tal lei revogada em virtude de regras que foram editadas em momento posterior a ela. Contudo, mediante um parecer da Advocacia Geral da União — Parecer 01/2010 —, a vigência daquela lei da década de 1970 foi reafirmada.

Como os cartórios de registro de imóveis se submetem, do ponto de vista administrativo, às determinações da AGU, o fato é que as pessoas estrangeiras têm tido os seus direitos de aquisição de propriedade imobiliária rural limitados, situação essa que tem prevalecido atualmente.

A resposta à questão acima formulada, segundo penso, deve ser pela negativa. A regra imposta pela interpretação dos textos de lei dada pelo referido parecer da AGU — e com a qual não concordo — diz respeito, especificamente e de toda forma, ao direito de propriedade e ao arrendamento rural.

Trata-se, pois, de uma restrição a direitos.

Sendo assim, uma vez que o direito real de superfície advém de contrato contra o qual não há nenhuma limitação explícita, deve prevalecer, como regra, a garantia da liberdade negocial naquilo que não contrariar a lei e a ordem pública.

Exceções se interpretam de modo restrito. Fosse do interesse do legislador ou do órgão do Poder Executivo estender a limitação a outros direitos reais, deveria tê-lo feito de modo explícito e direto.

Ademais, o direito de superfície visa, exatamente, facilitar o cumprimento da função social dos bens agrários e garantir a segurança de operações econômicas ajustadas, outorgando ao seu titular direitos ainda mais amplos do que aqueles atribuídos ao empresário que desenvolva a sua atividade a partir de uma relação obrigacional, baseada em contrato de parceria ou de arrendamento.

Sendo assim, não se pode ampliar o sentido da limitação, vedando aos estrangeiros a titularidade sobre direitos de superfície.

Referências:

[1] T. W. Merrill ‒ H. E. Smith, The Property/Contract Interface, in Colum. L. Rev. (Columbia Law Review) 101 (2001), p. 790.
[2] C. M. Bianca, Diritto civile ‒ La proprietà, vol. 6, Milano, Giuffrè, 1999, p. 130.

Fernando Campos Scaff - Professor titular da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, advogado e árbitro.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

terça-feira, 20 de fevereiro de 2018

PREÇOS AINDA ESTÁVEIS NO SETOR IMOBILIÁRIO


As vendas de imóveis residenciais começaram a reagir nos últimos meses, mas os preços pouco se alteraram, segundo levantamentos recentes. Indicação mais clara veio do segmento de imóveis comerciais, que tenta superar um período de baixa atividade.

Em janeiro de 2018, o Índice FipeZap de preços de venda de imóveis residenciais prontos pedidos em 20 cidades do País caiu 0,01% nominal em relação a dezembro. Em 11 cidades, inclusive São Paulo, houve variação nominal positiva de preços, mas somente em duas – São Caetano do Sul e Recife – a alta superou 0,5%. As maiores quedas foram registradas em Contagem, Belo Horizonte, Fortaleza e Rio de Janeiro – que não dá sinais de reação depois de um ano (2017) de preços deprimidos.

Em 12 meses, o Índice FipeZap registrou queda de 0,54%, com destaque para o Rio de Janeiro (-4,72%), Fortaleza (-2,87%) e Distrito Federal (-2,37%). Mas, em algumas cidades, os preços subiram, como Florianópolis (+4,78%, acima da inflação oficial de 2,97%) e Belo Horizonte (+2,96%). Em São Paulo, a elevação de preços foi de 1,56%.

O Índice FipeZap baseia-se em anúncios feitos na internet e não em negócios efetivamente realizados. Destina-se mais, portanto, a apontar tendências. No Município de São Paulo, segundo levantamento do Secovi-SP, foi apurada expressiva melhora de vendas em novembro.

Outro indicador, relativo ao comportamento do segmento comercial no quarto trimestre de 2017, refletiu a recuperação da economia, entre cujos sinais está o do aumento da demanda de escritórios. Trata-se do Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), calculado desde o primeiro trimestre de 2000 a partir de uma amostra de 517 imóveis.

Após seis trimestres seguidos de contração, houve variação positiva na taxa média de retorno desses imóveis. Segundo os analistas da FGV, os resultados “mostram que os primeiros efeitos da retomada do nível de atividade da economia brasileira sobre a recuperação da rentabilidade do setor começam a aparecer, ainda que lentamente”.

O mercado de imóveis é um dos últimos a se recuperar nos períodos de retomada econômica. Não parece ser diferente o que está ocorrendo agora, tanto no mercado residencial como no comercial.

Fonte: O Estado de S. Paulo

segunda-feira, 19 de fevereiro de 2018

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS MÍNIMOS COMO TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS


O contrato particular de compra e venda de bem imóvel, celebrado por pessoas naturais ou jurídicas, com o pagamento do preço, ou parte dele, garantido por alienação fiduciária, dispensa a lavratura de escritura pública, servindo como título para o registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, independente do valor do negócio ou do imóvel.

O Estado brasileiro, por intermédio do artigo 108 do CC, prescreveu que "a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Tal monopólio estatal foi excepcionado, de modo que se dispensa a lavratura de escritura pública, na compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, celebrada por instrumento particular entre pessoas naturais ou jurídicas, desde que o preço, ou parte dele, seja garantido por alienação fiduciária, ainda que o bem imóvel transacionado tenha valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo nacional.

A alienação fiduciária, ao que importa ao presente estudo, se traduz no negócio jurídico em que o comprador, com o objetivo de garantia da dívida, dá ao vendedor a propriedade resolúvel do próprio imóvel comprado, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário-SFI, conforme ostenta o artigo 22 da lei Federal 9.514/97, verbis:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

Nesse norte, a e. Corregedoria Geral de Justiça do Estado de SP já decidiu, em inúmeras oportunidades, que o contrato compra e venda, com alienação fiduciária, não é privativo das entidades que operam no SFI, podendo ser entabulado entre pessoas naturais ou jurídicas:

"NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA - CAPÍTULO XX - Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo - Alienação fiduciária de imóveis - Forma - Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na lei 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação - Proposta de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI - Não acolhimento." (Autos 131.428/12, Corregedor Des. Elliot Akel, DJ 19/3/14, grifos não constam do original) (No mesmo sentido CGJSP, processo: 049648-26.2012.8.26.0002, DJ: 11/08/2016).

Para ilustrar, trazendo tal dinâmica à realidade cotidiana, um vendedor, por exemplo, oferta a venda apartamento pelo valor de R$ 400.000,00. Ao final, o vende por R$ 390.000,00 à vista e R$ 10.000,00 a prazo, para pagamento em 15 dias, que perante o Cartório de Registro de Imóveis serão objeto de dois atos registrais: (1) registro de compra e venda, levando em consideração, para fins de custas e emolumentos, o valor da transação ou o valor do imóvel, o que for maior; (2) registro da alienação fiduciária, levando em consideração o valor da dívida a prazo, ou seja, a dívida vincenda (no caso os R$ 10.000,00).

Tal venda e compra, ao ser instrumentalizada por contrato particular, em que houve a constituição da garantia de alienação fiduciária para o pagamento da parcela vincenda (R$ 10.000,00), tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade, na esteira do artigo 38 da lei Federal 9.514/97:

"Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."

Em decorrência, quando houver o pagamento dos R$ 10.000,00, no exemplo prefalado, os vendedores passarão termo de quitação que ensejará uma averbação com valor, levando em consideração o valor dessa dívida quitada. Tal quitação, ao ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis, opera a transmissão da propriedade plena ao comprador de tal imóvel.

Vale dizer, o contrato de compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, onde o pagamento do preço de aquisição não se dá à vista, ficando saldo devedor garantido por alienação fiduciária, pode ser celebrado por contrato particular, independente do valor do negócio ou do direito real alienado, tendo, pois, efeitos de escritura pública.

Reprise-se que tal contrato pode ser levado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis que, com o respectivo registro e, ao depois, da averbação da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, operará a transmissão da propriedade imóvel ao comprador, não precisando se revestir da forma pública, isto é, da escritura pública. Ressalta-se que, após o registro de tal contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador somente passará a ser dono da propriedade plena, quando apresentada a quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, para ser averbada na serventia predial. A transmissão da propriedade plena fica condicionada, pois, ao cancelamento da garantia (alienação fiduciária) que garante o cumprimento da obrigação vincenda, no caso ora ventilado, o pagamento dos R$ 10.000,00.

Ademais, a celebração do contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, pela forma particular, demanda do comprador um conhecimento mínimo da dinâmica da transação e dos riscos envolvidos no negócio. Caso contrário, a prudência recomenda a lavratura de tal contrato por escritura pública, por ter a assessoria de um profissional com amplo conhecimento jurídico, no caso o Tabelião, que sanara as dúvidas do comprador e operará as diligências pertinentes.

Cumpre, pois, ao comprador, pessoa natural ou jurídica, detentor agora de liberdade de escolha quanto à forma do título, em face do arrefecimento do monopólio estatal, optar conscientemente por revestir seu contrato de compra e venda, com garantia em alienação fiduciária, pela forma pública ou particular.

Jeferson Luciano Canova - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis-SP.
Fonte: Migalhas de Peso

AIRBNB EM CONDOMÍNIOS


Como toda novidade, o tema AirBnB ainda não está bem resolvido em nossa sociedade condominial. Devemos nos lembrar que até pouco tempo atrás existiam três tipos de condomínios: os residenciais, os comerciais e os mistos. A insegurança trouxe a inovação dos condomínios clubes, e, logo em seguida, os condomínios residenciais, que integravam com escritórios e shoppings em uma área maior. Sem adentrar aos aspectos técnicos e jurídicos dos condomínios e suas ‘frações ideais’, passou a existir nos condomínios residenciais a intenção de condôminos em valer-se da plataforma AirBnB para efetuar locação de suas unidades.

Primeiro, é importante ressalvar que existe em nosso ordenamento jurídico uma legislação que trata das locações residenciais urbanas e também prevê a denominada locação por temporada para um prazo não superior a 90 dias. Alguns proprietários buscam aproveitar-se da denominada locação por temporada para justificar o uso do AirBnB. Todavia, é importante primeiro analisar se a plataforma AirBnB tem características de locação por temporada.

E a resposta é negativa, pois em uma simples pesquisa no site AirBnB verifica-se que o mesmo sempre utiliza os termos hospedagem, ‘torne-se hóspede’, ‘hospede alguém’, enfim, o conceito firmado na plataforma é de hospedaria, que se assemelharia a hotelaria.

Vamos então considerar que o AirBnB é uma hotelaria/hospedaria, como os mesmos se definem em seu site, não podendo, então, ser considerado uma locação por temporada. Ao adquirir-se uma unidade em um condomínio residencial, as convenções estipulam que as unidades destinam-se para fins residenciais. Ou seja, não são as unidades destinadas para ‘hospedaria’ ou ‘hotelaria’. E sendo a unidade residencial, utilizá-la de outra maneira, como, por exemplo, valendo-se do AirBnB, estará ocorrendo modificação da destinação da unidade, o que é expressamente vedado pela legislação.

É importante ter em mente que quando um empreendimento é idealizado, o mesmo terá sua estrutura preparada e adequada de acordo com sua destinação, e não há como querer aproveitar a estrutura de um empreendimento residencial para simplesmente transformá-lo em hotel/hospedagem. Diversos fatores passam a ser afetados com a rotatividade existente, mas, principalmente, a segurança dos moradores.

Portanto, se algum proprietário tiver interesse em valer-se da plataforma AirBnB, deve inicialmente verificar o que está na convenção, pois sendo a destinação da unidade residencial, não poderá modificá-la. E ainda que se busque alegações sobre o direito de propriedade, deve-se lembrar que, ao adquirir a unidade, o proprietário tinha conhecimento da destinação da mesma, não podendo alegar que está tendo prejuízo por não poder usar o AirBnB.

Mas, com certeza, este assunto, por ser novo, ainda terá diversas discussões judiciais. 

Luiz Ribeiro O N Costa Junior - Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP.
Fonte: Diário do Grande ABC

domingo, 18 de fevereiro de 2018

DUE DILIGENCE DE IMÓVEL RURAL


A ideia desta nota é auxiliar interessados em uma melhor análise dos aspectos que refletem na segurança jurídica e regularidade de uma propriedade rural, não somente no momento de eventual alienação mas também no momento de concessão do imóvel em garantia, negociações de arrendamento, parceria e sobretudo, pelo simples fato de que uma propriedade regular gera valor por si só, algumas vezes chegando a valer 30% a mais no mercado.

Primeiramente é necessário ter em mãos a matrícula atualizada do imóvel, lembrando que a validade da certidão é de 30 dias. São 30 dias por conta da validade do protocolo, o que na prática significa que qualquer título deve ser registrado em 30 dias (art. 205 da Lei de Registros Públicos).

Recomendo que toda e qualquer análise da matricula deva levar em conta alguns princípios registrais imobiliários. É necessário compreender e aplicar eles na prática, inclusive em eventual defesa de direitos. Trata se de um diferencial considerável quando a verificação leva em conta estes princípios e se busca identificar cada um deles no exame da matrícula e consequente prova da regularidade da terra.

1- Presunção – o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em contrário (presunção relativa – juris tantum).

2- Unitariedade da Matrícula – cada imóvel terá sua matrícula própria.

3- Inscrição – só com o registro pode se obter a segurança e proteção perante terceiros.

4- Territorialidade – os atos de registro serão praticados no Cartório da situação do imóvel.

5- Continuidade – só poderá ser objeto de registro ou averbação o documento que tiver suas informações relacionadas com o anterior.

6- Legalidade – o registro deve estar de acordo com as leis vigentes.

7- Especialidade – o objeto e demais características contratuais ou legais inerentes ao registro têm que ser precisos e individualizados.

8- Publicidade – as informações sobre os registros são prestadas por certidões ao público.

9- Concentração dos atos na Matricula – todos os direitos reais ligados ao imóvel devem estar inscritos na matricula.

10-Prioridade – o direito é assegurado ao registro que se faz primeiro.

11-Instância ou rogação – o ato de registro só pode ser provocado pelo interessado.

12-Disponibilidade – ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

Também devo lembrar que todo registrador (oficial ou preposto) tem o dever funcional de qualificar os atos, ou seja, examinar sua legalidade antes de efetivar o registro sob pena de responsabilidade civil e criminal, ainda que exista uma espécie de filtro preliminar que é a escritura pública (vide Lei de Registros Públicos 6.015/76 e Lei dos Notários e Registradores 8.935/94, que regula o artigo 236 da CF).

Identificada alguma contradição, imprecisão, irregularidade ou omissão é necessário ativar o Registro de Imóveis, quer seja através da suscitação de dúvida, quer seja através da retificação que pode ser judicial ou extrajudicial.

Com a certidão da matricula em mãos é necessário: conferir a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e analisar observando a cadeia dominial, sequencia de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.

É muito comum problemas neste sentido, quando existe transferência mas não é efetivado o registro. Pode existir escritura com data passada ou compromisso de compra e venda de gaveta mas que por algum motivo não foram levados a registro como se deveria, lembrando que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.

Dica: peça uma certidão de matricula, ônus e ações. Explico. Para alguns Oficiais de Registro de Imóveis existem 3 tipos de certidão: matrícula, ônus reais e ações judiciais e reipersecutórias, outros já emitem 3 em 1. Na dúvida solicite as três certidões para completa publicidade das informações sobre o imóvel.

A primeira (certidão de matricula), como disse acima, vai dar publicidade aos proprietários atuais e características do imóvel (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura (Decreto 93.240/86).

Lembrando que em alguns Estados, o Registro de Imóveis possui o Livro de Registro de Indisponibilidades, cujo recepciona ordem judicias que informam sobre proibições judiciais e administrativas, a serem averbadas. Veja nas Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.

Superada essa analise foco nas proibições e obrigações legais que devem ser observados com relação a propriedade imóvel rural e afetam toda e qualquer negociação.

As mais importantes e comuns que devem ser investigadas são:

1- Vênia conjugal (Art. 1647, I , Código Civil);

2- Respeito a fração mínima de modulo rural (Lei 4.504/64);

3- Pessoa estrangeira (Lei 5.709/1971);

4- Demarcação indígena (Decreto 1.775/96);

5- Terras Devolutas e Ação Discriminatória (Decreto Lei 9.760/46 e Lei 6.383/76);

6- Imposto Territorial Rural – ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/66);

7- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR atualizado (Lei 4.947/66);

8- Reserva legal ou CAR (Lei 12.651/2012) ;

9- Regularidade Ambiental – Certidão Negativa de Débitos Ambientais (Lei 12.651/2012);

10- Desapropriação ( Lei 8.629/93);

11- Georreferenciamento; (Lei 10.267/2001);

São tantas questões e normas que os advogados e administradores precisam de formação e atualização constante. Não me parece tarefa fácil mas de alguma forma os registros públicos são a entidade habilitada a conferir a segurança jurídica e dar publicidade das informações sobre um imóvel rural habilitado ou não para ser objeto de novos negócios.

Oxalá que toda análise de legalidade fosse padronizada e mais simples.

Regina Pedroso - Especialista em Direito Civil pela Universidade Mackenzie e advogada. Diretora da Fomenta Gestão.
Fonte: GEN Jurídico