quarta-feira, 24 de agosto de 2016

A GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NOS CONTRATOS HABITACIONAIS


1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O Presente artigo vai demonstrar de forma teórica o que na prática já se verifica no âmbito do Sistema Financeiro imobiliário. Durante muito tempo os financiamentos habitacionais eram garantidos por hipoteca, direito real de garantia de natureza cível que grava a coisa imóvel ou bem que a lei entende por habitacional, sem transmissão de posse ao credor. A hipoteca se caracterizava como de difícil execução, daí o alto índice de inadimplemento do setor, estando a carteira de financiamento habitacional praticamente fechada, atuando apenas a Caixa Econômica Federal, com lastro do Governo Federal em planos de moradia populacional, restringindo assim a possibilidade econômica de negócios voltados para classe média e alta, mormente em um período de alta de inflação.

A mudança de legislação ocorrida com o advento da lei 9.514/97, que permite a alienação fiduciária de bens imóveis , os contratos de adesão ficaram mais favoráveis aos credores e no âmbito do SFI, protagonizado pela Caixa Econômica Federal, a inadimplência caiu significativamente, por outro lado as modalidades de financiamento foram ampliadas favorecendo a todas as camadas da população e a indústria de construção civil que obteve um aquecimento importante nos últimos anos , gerando emprego e renda.Com as novas regras no caso de inadimplência por parte do adquirente do financiamentos, a ações de cobrança, execução e tomada do imóvel são bem mais céleres proporcionando um nível maior de profissionalismo nos financiamentos habitacionais, seja na análise do projeto, análise econômico financeira das entidades de construção civil, seja na análise da situação financeira dos adquirentes dos imóveis.

2 DA HIPOTECA

A hipoteca é um direito de garantia que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou terceiro e que embora não entregues ao credor, asseguram-lhe o recebimento do crédito. As principais características da hipoteca são: Direito real de garantia, vincula o bem gravado; possui natureza civil, disciplinado pelo artigos 1473 e 1506 do código civil; tem caráter acessório, direito real criado para assegurar a eficácia de um direito pessoal; assenta-se nos princípios da publicidade e especialidade.

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direto;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI - os navios;

VII - as aeronaves.

Parágrafo único. A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.

Para que tenha validade a hipoteca deva preencher certos requisitos, objetivos e subjetivos que determinam sua eficácia. Dentre os requisitos objetivos afirma-se que a hipoteca recai sobre bens imóveis embora possam estar ligados em casos especiais a coisas móveis e é necessário que sejam alienáveis, então podem ser objeto de hipoteca os imóveis conforme artigo 1473, inciso I do código civil e artigo 79.

Entre os requisitos subjetivos, a capacidade do devedor pressupõe a de poder hipotecar, já que se o débito não for pago deverá ser vendido em leilão conforme preceitua o artigo 1420 do código civil. Quanto ao requisito formal verifica-se que a garantia de hipoteca envolve título constitutivo, a especialização e o registro no cartório de registro de imóveis. O contrato de hipoteca segue o principal de financiamento imobiliário gravado mesmo cartório da situação do bem , onde é processada a desalienação no final do contrato.

A utilização da hipoteca está cada vez mais restrita no âmbito dos financiamentos imobiliários e vários argumentos são expostos acerca dessa situação. O direito do credor hipotecário mantém-se suspenso até o prazo para o adimplemento da obrigação principal, lembrando que a garantia é acessória, enquanto isso o devedor permanece com todos atributos dominiais, inclusive dispor dos bens, e só após sua arrematação perderá a posse. Outra situação é que, ao contrário de alienação fiduciária, em que o leilão extrajudicial é uma via célere, em se tratando de hipoteca, no caso de inadimplência há que haver execução judicial, com posterior penhora de bens, para depois levantá-lo em hasta pública, o que aumenta o prazo para recuperação do crédito.

Outro argumento importante e contrário à utilização da hipoteca é a possibilidade do bem hipotecado integrar a massa falida, podendo frustrar o recebimento do credor hipotecário.

Art. 1.483. No caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel.

Essa situação se justifica pelo fato de que o devedor não transfere a propriedade do bem ao credor. Por meio dessa modalidade, o devedor retém o bem , apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo então com direito de aliená-lo, ou mesmo ofertá-lo como garantia de outra dívida.

3 DA ALIENAÇÃO FIDUCÁRIA

A alienação fiduciária foi introduzida no Brasil através das Leis 4.725/65, o Decreto – Lei 999/69, a Lei 6.071/74 e a Lei 9.514/97( arts. 22 e 23 ) à semelhança da fidúcia com credditore do romanos, que já tinha naquela época caráter assecuratório, pois o devedor vendia seus bens ao credor , sob a condição de recuperá-los se, dentro de certo prazo efetuasse o pagamento do débito.

A principal característica da alienação fiduciária consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível ou fungível, ou ainda de um bem imóvel como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação. A Lei 9.514/97 veio então regular a alienação fiduciária de bem imóveis. 

Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Art 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Art 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título

parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Trata-se então de um negócio jurídico uno, como ensina Maria Helena Diniz, embora composto de duas relações jurídicas: uma obrigacional referente ao débito contraído, e outra real expressa pela garantia, que é ato de alienação temporária, uma vez que o fiduciário recebe o bem não para tê-lo como próprio, mas para restituí-lo com o pagamento da dívida. O credor fiduciário adquire a propriedade resolúvel e a posse indireta de bem móvel ou imóvel, em garantia de financiamento efetuado pelo devedor alienante, resolvendo-se o direito do credor fiduciário com o adimplemento da dívida garantida.

Assim a alienação fiduciária apresenta a seguintes características: bilateralidade, pois cria obrigações tanto para o fiduciário como para o fiduciante; é oneroso, beneficia ambos com crédito para um e garantia para outro; formal, pois requer instrumento escrito público ou particular, é indivisível, pois o pagamento de uma ou mais prestações não implica exoneração da garantia exceto disposição em contrário no título ou quitação.

Na alienação fiduciária devem ser observados os requisitos subjetivos, objetivos e formais, considerando sua destinação econômica e finalidade assecuratória. Quanto aos requisitos subjetivos podem alienar em garantia qualquer pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado, então devem possuir capacidade genérica para atos da vida civil e capacidade de disposição e, portanto o domínio do bem dado em garantia. O campo de atuação do instituto em discussão é bastante amplo, e no caso em estudo os requisitos objetivos recaem em coisas imóveis e especificamente na Lei 9.514/97, que regula a alienação de coisa imóvel nos arts 22 a 33, elencando todas as possibilidades de aplicação dessa garantia. Como requisito formal deve-se acrescentar que um bem dado em garantia deve ser acompanhado de instrumento de contrato público ou particular, valendo contra terceiros e oponível erga omnes, nesse contrato deve estar descrito o valor da dívida, prazo índices econômicos aplicados e tudo o mais que se fizer para que o documento tenha valor legal contra todos.

4 FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL 

A evolução da construção habitacional nos últimos anos refletiu, em grande parte, as mudanças institucionais implementadas em 2004, com o intuito de reverter a estagnação do setor. Foram adotadas medidas alterando o arcabouço jurídico, tais como: criação do patrimônio de afetação para incorporações imobiliárias, resguardando os mutuários de insolvência e falência das incorporadoras; introdução da alienação fiduciária, instrumento que reduz o prazo de recuperação do imóvel inadimplente; e a desoneração tributária do setor. Essas medidas associadas ao ciclo de expansão econômica contribuíram para retomada dos financiamentos habitacionais e impulsionaram a atividade no setor.

O comportamento da inadimplência se constituiu num aspecto determinante para expansão do crédito imobiliário. Nesse sentido as alterações jurídicas foram determinantes pois geram mais confiança na contratação e segurança jurídica propiciando instrumentos céleres para se reaver o crédito ou imóvel no caso de inadimplência. 

Um dos elementos mais recentes da institucionalização do financiamento habitacional no Brasil foi a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, pela Lei n. 9.514. Cabe, novamente, a distinção entre habitacional e imobiliário: o objetivo do novo sistema não é apoiar exclusivamente o setor habitacional, mas sim o conjunto de operações imobiliárias (imóveis comerciais, de escritórios, etc.), ainda que a necessidade de redução do déficit habitacional do país tenha sido usada como argumento retórico importante para a sua criação. Nesse sentido, o maior problema que se buscava gerir por meio da criação do SFI seria a dificuldade de fontes de financiamento de prazo mais longo, compatível com as necessidades das atividades imobiliárias; problema que na verdade não é exclusivo do setor imobiliário, mas que persiste como elemento estrutural da economia brasileira. Nesse sentido, a Lei n. 9.514 criou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e seus emissores, as Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários.

Aos CRI, foram somados, posteriormente, novos instrumentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) (Medida Provisória n. 2.223/2001, transformada na Lei n. 10.931/2004).Além disso, também foi introduzida, em 1997, a alienação fiduciária que, grosso modo, separa os ativos que funcionam como lastro das operações com CRI do patrimônio de seus emissores, aumentando a segurança dos investimentos nesses instrumentos. Em 2001, a Medida Provisória n. 2.221 (incorporada na Lei n. 10.931 de 2004) reforçou novamente a segurança jurídica das operações do sistema ao instituir o patrimônio de afetação, prevendo, assim, a separação dos recursos captados para o financiamento de um determinado projeto imobiliário do patrimônio da incorporadora responsável. O volume de operações do SFI levou quase dez anos para deslanchar: só a partir de 2008 o volume de emissões de CRI passou a crescer sistematicamente, levando o valor do seu estoque (registrado na Cetip) de R$ 3 bilhões, em janeiro de 2008, para R$ 27,8 bilhões em dezembro de 2011.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Caixa econômica Federal assumiu as funções do extinto Banco Nacional de Habitação, e desde então fomenta os projetos habitacionais no país seja por iniciativa própria seja por programas governamentais utilizando para isso recursos das poupanças e do FGTS. Como já dito em seção anterior os financiamentos habitacionais nas décadas de oitenta e noventa estavam quase que fechados restringindo-se a programas do governo federal, isso muito tem haver com a alta inadimplência do setor e condições desfavoráveis ao credor imobiliário para reaver seu crédito. Uma das muitas ações que viabilizam a mudança de rota foi a criação da EMGEA, empresa gestora de ativos que num dado momento recebeu ativos imobiliários da Caixa de acordo com a MP 2.155 de de 22 de junho de 2001, a fim de que novos financiamentos não sofressem com a gestão e problemas oriundos da antiga sistemática adotada tanto pelo BNH como pela Caixa.

Dispõe a MP 2.155 entre outras ações:

Art. 6º Fica a União autorizada a:

I - permutar, por títulos de emissão do Tesouro Nacional

b) com o BASA e com a CEF, os créditos referentes a refinanciamentos celebrados ao amparo da Lei nº 8.727, de 5 de novembro de 1993, considerados pelo saldo devedor atualizado; e c)com a CEF e com a empresa EMGEA, a que se refere o art. 7º, os créditos decorrentes de obrigações novadas com base na Lei nº 10.150, de 21 de dezembro de 2000, considerados pelo valor de face; e

II - adquirir:

a) da CEF, créditos decorrentes de operações realizadas diretamente com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS;

Então pode ser verificado que à partir dessas ações os mercado imobiliário cresceu bastante, a Caixa econômica Federal conta hoje com diversas linhas de financiamento seja com recursos do FGTS como da poupança, seja para unidades isoladas como para empreendimentos haja vista a diversas legislações que trouxeram mais segurança jurídica tanto para construtores, financeiras e bancos e os mutuários.

Nesse cenário a garantia de Alienação fiduciária entra como instrumento facilitador dessas negociações. O cliente adquirente de imóveis já conhece todo o contrato de adesão, e como funciona no caso de inadimplência, razão pela qual essa taxa caiu bastante nos últimos anos. 

O déficit habitacional ainda não solucionado, tem sido uma das prioridades dos governos desde meados da década de noventa e á partir do ano de 2009 o programa minha casa minha vida assume o papel de redentor das famílias mais pobres a fim de prover moradia para todos, inclusive com subsídios disponibilizados pelo governo federal, além de mecanismos facilitadores para que torne atrativo para construtoras edificar para cliente com renda até três salários mínimos. A Caixa tem administrado bem esse programa e o acesso tem sido facilitado pelo apoio dos governos estaduais, os programas habitacionais deixaram de ser um fardo para ser um negócio rentável para todos os envolvidos.

REFERÊNCIAS

Diniz, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. Volume 4. Direito das coisas. 25.ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 5. Direito das coisas. 6.ed. São Paulo, 2010.

FUNDAB(2012). A evolução do financiamento habitacional no Brasil, entre 2005 e 2011,e o desempenho de novos instrumentos financeiros. Disponível em: www.fudab.sp.gov.br. Acessado em: 12 mai. 2013.

André Luis Veneza Nascimento - Bacharel em Ciências Econômicas pela Universidade Católica do Salvador, Pós Graduado em Gestão Empresarial, pela Universidade Estadual do Piauí, e Bacharel e Direito pela Faculdade São Gabriel- NOVAUNESC. Advogado OAB 14398-PI, Empregado da Caixa Econômica Federal desde maio/1989.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

terça-feira, 23 de agosto de 2016

EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO


Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos pelo locatário:

Sob a ótica do locatário não se exige a observância do contrato originário. Deve-se analisar tão somente o contrato de locação atual.

Se o contrato atual for de prazo indeterminado, o locatário poderá extinguir o contrato a qualquer tempo por denúncia vazia e mediante notificação com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.

Se o contrato atual for de prazo determinado, o locatário pode considerar extinto o contrato naturalmente ao fim do prazo, porém ele não precisa respeitar o prazo para que o contrato se finde, podendo deixar o imóvel desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência. Nesse caso o locatário deverá arcar com uma multa proporcional ao descumprimento do contrato (não é devida a multa, porém, se a rescisão se der em razão da mudança de local de trabalho determinada pelo empregador, mas ainda aqui ele deve notificar o locador), se não houver multa prevista, a mesma deverá ser arbitrada pelo juiz – se não houver a notificação o locatário deverá pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.

Obs 1: Multa prevista não pode ser o aluguel pelo tempo que faltar. Se pudesse estaríamos coagindo economicamente o locatário a permanecer no imóvel.

Obs 2: Art. 54-A (quando locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel para firmar contrato por prazo determinado com o locatário – e. G. Supermercado), só nesse caso a multa pode ser o valor do aluguel pelo tempo que faltar.

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos por terceiro:

O locatário goza de preferência legal na aquisição do imóvel (se o locador for vender o imóvel deve oferecer primeiro ao locatário), porém, sendo o locatário preterido em seu direito de preferência e se o contrato (ou compromisso) de compra e venda estiver registrado 30 dias antes da venda, o locatário poderá se valer da ação de preferência para usufruir de todos os benefícios legais decorrentes da preferência legal.

O amparo da lei conferido ao terceiro de boa-fé se manifesta na proteção da propriedade do imóvel adquirido, de maneira que o terceiro não o perderá pela ação de preferência se o contrato não estiver registrado.

Se o imóvel objeto de anterior contrato de locação for adquirido por terceiro, este terá um prazo decadencial de 90 dias para denunciar o contrato (retirar o locatário do imóvel), salvo cláusula de vigência.

Obs 1: O prazo é decadencial, logo se transcorrer in albis o terceiro assumirá a locação.

Obs 2: Locatário terá MAIS 90 dias para sair do imóvel (90 para terceiro denunciar + 90 para locatário sair do imóvel). Note-se que não se tratam de 180 dias, pois o terceiro adquirente pode denunciar no dia da aquisição do imóvel, resultando em 91 dias e. G.

Obs 3: Cláusula de vigência é a exceção do Princípio da relatividade, pelo qual o contrato faz lei entre as partes, não devendo um terceiro respeitá-lo. Pela cláusula de vigência, quem quer que adquira o imóvel alvo de contrato de locação, deverá assumir o mesmo na figura do novo locador.

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos pelo locador:

Nos contratos de locação de imóveis não residenciais fixados com prazo determinado, o locador pode retirar o locatário do imóvel por denúncia cheia (com justa causa) nas hipóteses previstas no artigo 9º na lei de locação de imóveis urbanos (Lei nº 8.245/91). Pode também o locador extinguir o contrato ao fim do prazo originário, porquanto esse representa o fim natural do contrato de locação. Se o contrato se operar por forma / prazo indeterminado, o locador ainda pode retirar o locatário do imóvel por denúncia cheia (art. 9º da Lei de locação) ou por denúncia vazia (sem justa causa) a qualquer tempo (desde que notifique o locatário 30 dias antes).

Note-se que não há previsão de extinção do contrato determinado por denúncia vazia nos contratos de locação de imóveis não residenciais.

Ao tratarmos de contratos de locação de imóveis residenciais é necessário analisarmos a origem do contrato primário, o contrato de locação em sua gênese.

Se o primeiro contrato, o que deu origem ao atual, foi por prazo determinado (lembrar que para que o contrato seja considerado por prazo determinado, o mesmo deve ser escrito, caso contrário, presume-se por sua indeterminação) e por prazo maior ou igual a 30 meses, o contrato poderá ser extinto durante o prazo apenas por denúncia cheia com base no artigo 9º. Findo o prazo, o locador poderá entrar com ação fundada no fim do prazo (bom para o locador). Pode, por último, operar a conversão condicionada (contrato vira indeterminado pela ocasião de ficar o locatário no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador). Neste caso da conversão condicionada, pode-se extinguir o contrato por denúncia cheia fundada nas hipóteses do artigo 9º ou por denúncia vazia a qualquer tempo. Já para os contratos de prazo menor que 30 meses(determinados), o locador pode retirar o locatário por denúncia cheia fundada no artigo 9º. NÃO EXISTE AÇÃO DE DESPEJO AO FIM DO PRAZO, aqui o locador não pode retirar o locatário do imóvel (ruim para o locador). Também, nos termos do artigo 47 da lei, ocorre a conversão automática do contrato determinado para indeterminado quando o prazo (menor de 30 meses) se encerra. Nesses casos, o locador pode retirar o locatário por denúncia cheia pelo artigo 9º OU 47º, ou por denúncia vazia apenas após o prazo notarial de 05 anos.

Obs 1: O locador ganha novas justas causas com o artigo 47, isso é mais vantajoso para ele. Um exemplo é o pedido do imóvel para uso próprio do locador.

Obs 2: A lei protege o locatário prevendo a sua retirada apenas após 05 anos por denúncia vazia.

Obs 3: Ao prever benefícios ao locador nos contratos de prazo maior que 30 meses, o legislador teve intenção de fomentar a criação de contratos de locação de prazo longo.

Sendo o contrato residencial por prazo indeterminado, seguem-se as regras supra (idem determinado maior que 30m = conversão automática)

Denúncia cheia: 9º ou 47º

Denúncia vazia: 05 anos

Obs 1: Não há como impedir a ação renovatória prevista nos artigos 51 (não residencial) e 47 (residencial). É direito do locatário.

Obs 2: É devida multa se o locatário sai antes do prazo. Porém, é plenamente válida a inserção de cláusula por empresa imobiliária em contrato de locação de prazo maior que 30 meses que vise à isenção de multa ao locatário que não permanecer no imóvel até o fim do prazo. Dá-se um bônus ao locatário de sair antes do prazo sem pagar multa.

Por último, nos contratos de locação de imóveis urbanos por temporada, logicamente apenas por prazo determinado, o locatário pode ser removido por denúncia cheia fundada nas hipóteses do artigo 9º e, naturalmente, ao fim do prazo. Ocorrendo a conversão condicional (se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador), converte-se o contrato por temporada determinado para residencial indeterminado. Logo, poderá o locador retirar o locatário por denúncia cheia fundada nos artigos 9º e 47º da lei de locação ou por denúncia vazia APENAS APÓS 30 MESES (antes eram 05 anos).

Obs 1: Ao fim do prazo, por força do artigo 59, parágrafo 1º, o locador tem a prerrogativa processual da antecipação dos efeitos da tutela (liminar), pela qual o locatário será compelido a desocupar o imóvel no prazo de 15 dias por ordem judicial, diferentemente do despejo normal, onde só se manda sair ao fim do processo. Lembrando que o locatário poderá contestar aqui, mas o fará de fora da casa.

Obs 2: A locação por temporada deve ser efetivamente por temporada, caso contrário será considerada residencial determinada por prazo menor de 30 meses, acarretando nas consequências já citadas.

Obs 3: Esse prazo de 30 meses (antes de 05 anos) é contado do início do contrato, do início total, não de quando o contrato se tornou indeterminado.

Situação anômala de extinção do contrato pelo locador:

Com a reforma da lei em 2012, a regra passa a ser a seguinte – Quando houver a exoneração ou perda de uma garantia do locatário relativa ao contrato de locação (fiança e. G.), o locador deve notificar o locatário fixando prazo de 30 dias para troca de garantia, sob pena de rescisão do contrato.

Obs: Antes da reforma apenas operava o vencimento antecipado das obrigações (pagava antes de usar).

Denúncia cheia = justo motivo/causa

Denúncia vazia = sem justo motivo/causa

Justo motivo = Falta grave imputável à parte contrária (além de considerar o contrato extinto pode pleitear P. D. – 475, CC)

Gabriel Gonçalves - Acadêmico de Direito no Centro Universitário Antonio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente-SP. Estagiário do MP-SP.
Fonte: Artigos JusBrasil

DONALD TRUMP FRACASSOU COMO CORRETOR IMOBILIÁRIO


Donald Trump tinha ouvido toda aquela conversa fiada sobre como o mercado imobiliário dos EUA estava superaquecido e sobre os problemas que vinham por aí. Ele não se deixou abalar. Era o segundo trimestre de 2006 e ele estava abrindo caminho para um novo empreendimento de financiamentos imobiliários, a Trump Mortgage.

O hoje candidato à presidência dos EUA tinha grandes planos para a empresa. A sede ficaria em seu emblemático edifício, no número 40 de Wall Street, e iria intermediar US$ 3 bilhões em empréstimos só no primeiro ano e uns US$ 100 bilhões em dez anos. Seu filho, Donald Jr., tinha ajudado a montar o plano de negócios.

Naquele mês de abril, quando consultado sobre o surgimento de rachaduras nas fundações do mercado imobiliário, ele desdenhou e disse à rede de televisão CNBC que aquele era "um ótimo momento para abrir uma empresa de hipotecas".

Um ano e meio depois, a Trump Mortgage estava fora do mercado. Junto com dezenas de outros bancos e corretoras, a empresa desmoronou quando o mercado imobiliário implodiu e a economia dos EUA afundou em sua pior recessão desde a Grande Depressão.

A empresa nunca chegou perto de suas metas de captação de recursos e deixou pelo menos um processo judicial, movido por uma corretora que alegou ter sido trapaceada em relação a uma comissão de US$ 238.000.

De todos os empreendimentos de Trump que não em imóveis - como filés de carne bovina, vodca, empresa aérea, jogo de tabuleiro, website de viagens, revista - este é talvez o que menos combina com a imagem de guru financeiro que ele cultiva durante a campanha à presidência.

Além de expor a pressa do bilionário para entrar em um mercado que estava à beira do abismo, este episódio ocorreu em um segmento intimamente vinculado aos imóveis.

Negócio arriscado

"Trump escolheu o pior momento para entrar nos financiamentos imobiliários, perto do fim do período de expansão", disse Cliff Rossi, professor de finanças da Escola de Administração Robert H. Smith, da Universidade de Maryland.

É claro que outros executivos do setor financeiro também foram pegos de surpresa pela crise imobiliária. Contudo, Rossi, que já foi analista de risco de empréstimos ao consumidor do Citigroup, disse que a angústia no segmento hipotecário era palpável em 2006 e que muitos alertavam sobre o quanto o negócio tinha se tornado arriscado.

Hope Hicks, porta-voz de Trump, não respondeu aos pedidos de comentário da reportagem.

A Trump Mortgage era uma corretora de financiamentos de prédios comerciais e residenciais e também de empréstimos que usavam imóveis como garantia. A empresa cobrava taxas por atuar como intermediária entre os mutuários e os bancos.

A instituição em si não concedeu nenhum empréstimo, por isso é difícil encontrar documentos e dados sobre o número de empréstimos geridos por ela.

Quando a empresa fechou, Trump adotou uma postura que agora é conhecida do público, distanciando-se do desfecho. Em agosto de 2007, ele disse à publicação Crain's New York Business que tinha meramente concedido a licença de seu nome à empresa, responsabilizou as pessoas contratadas para administrá-la e voltou atrás em sua opinião em relação à atratividade das hipotecas.

"O setor de hipotecas", disse ele, "não é um setor do qual eu particularmente gostava ou queria muito fazer parte".

Fonte: Heather Perlberg / Bloomberg

segunda-feira, 22 de agosto de 2016

LEILÃO DE IMÓVEIS POR PREÇO BAIXO TEM RISCOS; VEJA OS DIREITOS DO DEVEDOR


Um anúncio na internet mostra o que parece ser o imóvel dos sonhos. Bem localizado, amplo e ofertado por metade do valor de mercado. Ao ligar para o anunciante, o interessado descobre que não é uma imobiliária, mas uma assessoria especializada em leilões – modalidade cada vez mais presente no segmento imobiliário.

A atendente informa, então, que o imóvel tem um preço atrativo porque será leiloado e retomado de alguém que não pagou as contas. Por telefone, ela diz que não é preciso se preocupar com a parte jurídica do negócio, mas existe um "porém". O imóvel está ocupado e o possível comprador não pode visitá-lo antes de fechar o negócio. Alguém ainda mora lá e, talvez, brigue na justiça para não sair.

ANTES DE COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO, VERIFIQUE:

Se há dívidas pendentes: o comprador deve quitá-las (em caso de IPTU e cobndomínio) e pode pedir desconto na compra do imóvel em caso positivo.

Se o imóvel está ocupado: o devedor pode entrar na justiça para impedir que seja despejado e atrasar entrega do bem.

Se há ações judiciais: qualquer pendência na Justiça que envolva o leilão do imóvel a ser leiloado pode pesar contra o novo proprietário.

Condições de venda: alguns leilões pedem o pagamento à vista, outros permitem financiar com o banco. Esta informação deve estar no edital.

Comissão do leiloeiro: o edital deve informar o percentual do valor fechado no negócio que será destinado ao leiloeiro.

Impostos e taxas: além do valor da compra, é preciso reservar um dinheiro para a escritura e tributos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Estado de conservação do imóvel: o edital deve descrever quaisquer problemas que o imóvel tenha, como infiltrações ou falhas que comprometam sua avaliação.

Preço mínimo: no edital, também é preciso ver o valor do lance mínimo a ser ofertado no leilão.

Fontes: Amspa e advogados

“Não é por acaso que os imóveis vendidos em leilão valem bem menos que o preço de mercado. Todos os riscos estão embutidos no baixo preço”, explica André Junqueira, advogado especializado em direito imobiliário. Estes riscos podem variar de problemas com a documentação até dívidas não pagas, que podem ser repassadas para o novo proprietário.

1 a cada 20 imóveis torna-se viável

Investidor há 18 anos e especializado em leilões de imóveis, Carlos Alberto Pereira conta que a cada 20 imóveis ofertados em leilão, apenas um torna-se viável para arrematar, devido aos problemas que surgem na análise da documentação e demais riscos do negócio. “Não dá para se aventurar com leilão sem antes conhecer o mercado. Por isso, é mais fácil para o investidor do que para quem procura a casa própria”, defende.

Pereira calcula já ter arrematado cerca de 300 imóveis para investimento e em torno de 1 mil para clientes. Ele diz que é possível obter lucro na revenda entre 50% e 100% sobre o valor investido. Mas pondera que esse mercado ficou mais concorrido a partir de 2012, com mais pessoas disputando lances, o que eleva um pouco o valor final de compra.

Inadimplência maior estimula leilões

Um imóvel pode ir a leilão por atraso de mais de três meses nas parcelas do financiamento imobiliário. O prazo para o devedor resolver o atraso das parcelas com o banco após a notificação no cartório é de três meses se ele for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Passado esse prazo, o imóvel vira propriedade do banco e segue para leilão extrajudicial.

Também existe outra modalidade de leilão, por via judicial. Ele geralmente decorre de ações movidas por condomínios, por falta de pagamento das mensalidades, ou por prefeituras, pela inadimplência com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Na Caixa Econômica Federal, que controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores que perderam o imóvel saltou para 53% no ano passado, mostrou em junho uma reportagem do G1. Em 2015, 13.137 unidades foram ofertadas em leilão extrajudicial por inadimplência, contra 8.541 nos 12 meses anteriores. Desde 2010, esse aumento foi de 93%.

Acompanhando esse aumento, os leilões judiciais de imóveis também aceleraram com as ações por falta de pagamento dos condomínios, graças ao novo Código de Processo Civil , que entrou em vigor em março, segundo Junqueira. Elas aumentaram cerca de 50% em seu escritório desde a vigência da lei, conta. Antes levava-se anos para resolver o problema com condomínios na justiça. Agora, com uma parcela em atraso e se o devedor não pagar em 72 horas após ser notificado, o condomínio já pode penhorar o imóvel em 10 dias.

Tanto no leilão judicial (condomínios e prefeituras) quanto no extrajudicial (geralmente bancos), o processo demora. O comprador corre o risco de levar meses e até anos para conseguir entrar no imóvel que adquiriu.

DIREITOS DO PROPRIETÁRIO

Veja quais medidas o devedor pode tomar para evitar o leilão de seu imóvel:

Após ser notificado de que seu imóvel irá a leilão por falta de pagamento, o dono do imóvel pode tentar rever a negociação das condições de sua dívida na justiça e pedir uma liminar para tentar impedir o negócio, explica a diretora jurídica da Associação dos Mutuários do Estado de São Paulo (Amspa), Tathiana Cromwell. "Tem muitos proprietarios que ingressam com ação de revisão da prestação e do saldo devedor para discutir a cobrança de juros. Nesse caso, a justiça pode aceitar e mandar reverter o leilão", diz.

Após o leilão, o devedor que ainda reside no imóvel pode pedir uma liminar na Justiça para tentar impedir seu despejo. Tahiana explica que, nesta situação, quem comprou o imóvel terá que se envolver um uma briga judicial que pode durar anos até uma solução definitiva, já que é possível recorrer (questionar as decisões judiciais). Até o proprietário ser notificado e o leilão acontecer, pode levar entre seis meses e um ano. No judiciário, o processo pode levar mais tempo e até passar de um ano, explica Junqueira. “O proprietário ganha tempo com essa demora judicial”, diz Junqueira.

Caso o proprietário não seja informado sobre o leilão de seu imóvel, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que ele já tenha sido arrematado. Geralmente, é o leiloeiro o responsável por notificar o devedor e disponibilizar esta informação no edital em leilões extrajudiciais. No leilão judicial, ele é intimado por um juiz.

CUIDADOS DO COMPRADOR

Veja os riscos e cuidados antes de arrematar um imóvel por leilão:

Se faltar alguma informação relevante no edital do leilões, o comprador pode ter problemas depois do negócio. Qualquer problema no imóvel, como no encanamento, deve ser mencionado no edital. O edital deve ser claro e conter a data do leilão, o estado de conservação do imóvel, a forma de pagamento e taxas e impostos envolvidos. Também deve informar a comissão do leiloeiro e o preço mínimo pedido. É importante verificar, no caso do leilão judicial, se o devedor foi intimado por um juiz. Se isso não aconteceu, o leilão pode ser anulado, alerta a diretora jurídica da Amspa, Tathiana Cromwell.

É preciso verificar se o imóvel tem todas as certidões que comprovam a quitação de possíveis dívidas judiciais ou de crédito. Esses documentos comprovam que o imóvel não tem nenhum problema que possa recair sobre o comprador depois do leilão e gerar alguma surpresa desagradável, explica o especialista em direito imobiliário Junqueira.

Quem sonha com a casa própria precisa estar ciente de que pode ter que comprar o imóvel sem poder visitá-lo, já que o atual morador não é obrigado a permitir a entrada enquanto não for despejado. É possível que o estado de conservação esteja comprometido e que o imóvel exija uma reforma. Para o investidor, pode não fazer muita diferença dentro do lucro esperado. Mas para quem pretende morar, há risco de infiltrações e problemas hidráulicos, elétricos e estéticos que não podem ser estimados antes. O investidor Pereira recomenda que o interessado consulte o síndico ou porteiro do prédio para obter o máximo de informações possível.

Se o edital não mencionar que o imóvel tem dívidas de condomínio ou IPTU em atraso, a cobrança inesperada pode vir e questionar isso na justiça pode gerar uma grande dor de cabeça ao comprador, alerta Junqueira. Por isso é importante certificar-se de que o edital tem documentos anexos com declaração de que o imóvel tem todos seus compromissos quitados antes de fechar o negócio. “O importante é não ser pego de surpresa. O interessado tem o direito de saber se existe uma dívida de R$ 30 mil e avaliar se vale a pena assumi-la ao comprar o imóvel”, diz o advogado.

Tathiana, da Amspa, recomenda sempre verificar se o imóvel está ocupado no momento do leilão. “É preferível escolher imóveis desocupados”, diz. O devedor que reside no bem pode se recusar a deixar o imóvel e pedir uma liminar na justiça para reverter o leilão. Isso pode arrastar o caso por muito tempo até que o comprador tenha direito a usufruir do imóvel que comprou. Esse risco geralmente reduz o valor inicial do imóvel no leilão, segundo Junqueira. “O fato de ter alguém ocupando o imóvel deprecia ainda mais seu valor de oferta”, diz.

Se o devedor não for notificado pela justiça ou por um órgão responsável que seu imóvel será leiloado por falta de pagamento, a lei prevê que ele pode pedir a nulidade do negócio na justiça. “Isso pode acontecer mesmo que o imóvel já tenha sido arrematado. Neste caso o leilão é revertido e o comprador recebe o dinheiro de volta, mas terá perdido seu tempo”, explica Junqueira.

Segundo Tathiana, da Amspa, muitos devedores entram com ações na justiça para rever o saldo devedor de suas dívidas e tentar impedir que o imóvel seja leiloado. Por isso é importante levantar junto aos tribunais se não há alguma ação pedindo liminar para permanecer no imóvel, diz a especialista. “O comprador pode ter que entrar na justiça para pedir para desocupar o imóvel, mas o ex-proprietário pode recorrer e a ação se arrastar por muito tempo. Pode levar entre 3 e 4 anos até que se resolva. Por isso, se o objetivo é morar e não investir, o risco é muito alto”, diz Tathiana.

Depois que o imóvel foi arrematado, não é mais possível desistir do negócio. Isso só é possível, diz o advogado Junqueira, se ele comprovar que foi ocultada alguma informação importante como dívidas em atraso no condomínio que não estavam no edital, por erro do credor, ou culpa do leiloeiro responsável.

Nasser Guirão Abdala - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA GARANTE 54 BI PARA FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS NO SEGUNDO SEMESTRE


O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson Antônio de Souza, garantiu que não faltarão recursos para habitação neste ano. “Temos R$ 54 bilhões para serem aplicados no segundo semestre. Sendo R$ 16 bilhões para habitação de mercado e R$ 38 bilhões para habitação social”, informa Nelson Souza.

Reconhecido como principal segmento de crédito da Caixa, a habitação pretende chegar ao segundo semestre de 2016 com parte dos R$ 93,7 bilhões garantidos em recursos para investimentos no setor.

De acordo com dados do balanço semestral do banco, as contratações da carteira de crédito habitacional somaram R$ 38,1 bilhões no primeiro semestre de 2016, dos quais R$ 29,9 bilhões com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), incluindo subsídios, e R$ 7,1 bilhões com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (CAIXA/SBPE), além de R$ 1,1 bilhão contratados com outros recursos.

Participação

A Caixa continua líder no segmento de habitação, com 66,7% de participação no mercado; número que evoluiu 7,2% nos últimos 12 meses. “Se considerarmos somente a habitação social, temos mais de 90% de participação no mercado”, ressalta Souza.

O vice-presidente destaca a importância de programas sociais, como o Minha Casa Minha Vida (MCMV), que alcança a marca de 4,4 milhões de unidades habitacionais contratadas, beneficiando cerca de 3 milhões de famílias, desde sua criação em 2009. “Esse é um papel que a Caixa cumpre plenamente; ser o grande agente de desenvolvimento de políticas públicas do Brasil”, disse.

Fonte: Portal Brasil, com informações da Caixa Econômica Federal

ALTERAÇÃO DA FACHADA NOS CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS: LIMITES E ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL


1 - INTRODUÇÃO:

As modificações da fachada dos condomínios edilícios podem causar várias dúvidas perante a sociedade, bem como problemas, tanto para o condomínio quanto ao condômino. Esse é um tema polêmico, com recorrente apreciação do Poder Judiciário, na qual esperamos melhor destrinchá-lo.

O respectivo trabalho envolve um estudo sobre o que o nosso ordenamento jurídico estabelece e o que o Poder Judiciário e os condomínios vêm realizando na prática. Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil de 2002, fica claro que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos condôminos. No entanto, cabe-nos analisar também os limites de tal dispositivo, e se tal prática não estaria violando a legislação como um todo, tal como a lei geral sobre condomínios edilícios, o Código Civil, compreendido entre os artigos 1331 a 1358, como também a Lei 4591/64, além dos códigos ou leis que regulem posturas públicas dos municípios ou mesmo legislação no âmbito estadual.

Sem a pretensão de esgotar o assunto, neste artigo a questão da mudança da fachada nos condomínios edilícios é abordada tendo como referência somente a jurisprudência, dispositivos de leis que serão trazidos a tona para a melhor compreensão do leitor, bem como a melhor doutrina sobre o tema.

2 - FACHADA E SEUS LIMITES: UMA ANÁLISE DOUTRINÁRIA E JURISPRUDENCIAL MODERNA.

É sabido na concepção de condomínio edilício que temos por uma das características, a conjugação de direitos reais, tal qual o direito de propriedade exclusiva que consiste no exercido pelo condômino sobre sua unidade autônoma, e pelo direito de co-propriedade, na qual é exercido conjuntamente por todos os condôminos em áreas comuns. Tais direitos supracitados, impõe aos condôminos a observância de certos deveres:

Como dito introdutoriamente, temos em vigor o artigo 1.336, do Código Civil de 2002, cujo enumera de forma não taxativa, os deveres mínimos dos condôminos, estipulando em seu inciso III que é vedada a alteração da forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. In verbis:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; [i]

Em nossa pesquisa, nota-se que tal dispositivo resta por demasiadamente ampla em relação a sua interpretação. A norma aqui pende a uma valoração axiológica do magistrado, na qual deve ser analisada conforme o caso concreto, gerando assim, uma jurisprudência farta sobre o tema, devido a quantidade de condôminos buscando a tutela jurisdicional e a interpretação variada dos jurisdicionados.

Antes mesmo de adentrar na análise, jurisprudencial, na qual tem como base do respectivo estudo, comentando o dispositivo, ora citado acima, trazemos para o leitor, o conceito de fachada e seu objetivo, por dois grandes doutrinadores no ramo.

Nos ensinamentos de Caio Mario da Silva Pereira que:

“(...) a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o consentimento dos demais. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quanto a conservação das linhas exteriores do prédio”[ii].

Flávio Tartuce ainda esclarece que:

“(...) a proibição de alteração de fachada tem por objetivo a manutenção da harmonia estética do edifício”. Adiante, o autor traz à baila que “a alteração que em nada implique comprometimento dessa harmonia arquitetônica não é considerada infração (…)” [iii]

Ante exposto, é claro que a proibição atribuída aos condôminos refere-se à área externa do edifício. Conforme interpretação hermenêutica à esse ponto, entendemos que, por se tratar de regra restritiva, deve ser interpretada restritivamente. Por fim, conforme próprio ensinamento do autor ora citado, a limitação restringe-se ao conjunto arquitetônico da construção, isto é, refere-se a proibições de alterações na fachada do prédio. Consiste, pois, em uma limitação estética no interesse da coletividade condominial.

Assim, conforme trás em análise Guglinski, a vedação à alteração da fachada ao alvedrio dos condôminos é de suma importância para que a edificação não se torne uma pintura abstrata, sem formas e cores definidas. A regra geral, portanto, é a de que é defeso aos condôminos empreender modificações nas fachadas sem o consentimento dos demais. Uma vez introduzidas tais alterações por um ou alguns dos condôminos ao arrepio das regras contidas na Convenção ou na Lei, cabe ao síndico ou qualquer condômino ajuizar ação de nunciação de obra nova para impedir seu prosseguimento ou ação demolitória caso a mesma já esteja concluída.[iv]

Entende-se, todavia, que a análise do dispositivo em comento depende de cada caso concreto, sendo que modernamente entende-se que as modificações realizadas pelos proprietários que não afetem a harmonia do edifício, nem causem prejuízos aos co-proprietários, sejam permitidas.

3. ALTERAÇÕES DE FACHADA: UMA NOVA CONCEPÇÃO JURISPRUDENCIAL DA ESTRUTURA URBANÍSTICA.

Aqui, tratar-se-á dos mais comuns tipos de alteração de fachada, sem a pretensão de esgotar todos as espécies de alterações, mas seguindo a perspectiva geral quanto as mudanças de fachada trabalhada em tópico a cima e trazendo posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais, esperamos buscar melhor entendimento do leitor, para por fim trazer em seguida a construção histórica dessa jurisprudência, bem como, possíveis soluções para quem convive com estas questões a seguir trabalhadas:

3.1 – ENVIDRAÇAMENTO OU REDES DE PROTEÇÃO:

No sentido de mudança de fachada, podemos citar como exemplos a colocação de redes de proteção nas janelas da unidade residencial ou o envidraçamento das varandas ou sacadas. É cada dia mais normal as construções de apartamentos residenciais com sacada “gourmet”, assim como, apartamentos decorados onde estas sacadas são apresentadas com o referido envidraçamento.

Porém, muitos condôminos, após o recebimento do respectivo imóvel, são impossibilitados de realizar esse envidraçamento, sob o argumento que o envidraçamento configura alteração da fachada, o que nos leva a um julgado recente do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação n.º 0029009-21.2011.8.26.0002, de Relatoria do Eminente Desembargador Fortes Barbosa, decidiu que:

“(...) instalação de vidros incolores e imperceptíveis, não importam em alteração considerável da fachada, vedada pelas normas condominiais e pelo artigo 10, inciso I da Lei n.º 4561/64 e pelo artigo 1336, inciso II do Código Civil.” [v]

Tal Tribunal entendeu que a instalação de vidros incolores e o emprego de perfis de alumínio leve não alteraram em nada a fachada do prédio, ficando preservadas as intenções formais e de acabamento do projeto inicial. No mesmo acórdão, concluiu-se, que o envidraçamento não quebra a harmonia arquitetônica e, inclusive, melhora na funcionalidade e no aproveitamento da sacada com maior segurança.

No mesmo sentido, Caio Mário da Silva Pereira:

“Tem-se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto” [vi]

3.2 - IMPLEMENTAÇÃO DE LETREIROS, PLACAS E LUMINOSOS:

Outra questão que é de suma importância, e relaciona-se com o tema, diz respeito à implementação pelos condôminos de letreiros, placas, luminosos quando for omissa a convenção de condomínio.

Marco Aurélio Viana nos ensina que:

“(...) a colocação de letreiros luminosos na fachada, em se tratando de prédio comercial, não conhece obstáculos, observado igual direito dos demais comunheiros. (...) Já em prédio residencial não se admite a utilização da fachada da forma indicada. A colocação de painel de propaganda em fachada de edifício, traz prejuízo para outro condômino, tipifica esbulho e autoriza o manejo de interdito possessório” [vii]

Quanto aos prédios comerciais, temos que a colocação de letreiros ou luminosos pode ser considerado até mesmo como pressuposto de manutenção do negócio razão pela qual deve ser tolerado o uso de placas de identificação do estabelecimento, desde que estejam em consenso com a jurisprudencial, na qual consiste em obedecer o traçado arquitetônico e visual da edificação, respeitando também as dimensões condizentes com o espaço disponível, mantendo um padrão habitual da região e estejam de acordo com as normas e diretrizes elaboradas pela municipalidade.

Nesse sentido: Se a Convenção do Condomínio prevê expressamente a proibição de alteração, modificação, substituição ou retirada das partes de uso comum, senão mediante consentimento expresso dos condôminos, tal disposição deve ser respeitada, ainda que se trate de edifício comercial. [viii]

3.3 - INSTALAÇAO DE AR CONDICIONADO

Há divergência sobre o tema, assim como em todo o decorrer encontramos, jurisprudência em ambos sentidos sobre a colocação de aparelhos de ar condicionado em uma unidade isolada.

Uma primeira corrente afirma que tal modificação constitui alteração de fachada e o condomínio pode contestá-la na Justiça se entender que a medida desvaloriza os apartamentos por afetar a estética do edifício.

Corrente diversa diz que por se tratar de um objeto que proporciona um melhor conforto ao morador, isso não há de se contestar. No entanto extrai-se dos Tribunais Superiores que para se instalar aparelhos de ar condicionado é necessário as seguintes condicionantes:

a) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica. [ix]

b) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. [x]

c) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembléia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembléia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

3.4 -– A COLOCAÇÃO DE ANTENAS DE TV

A colocação de antenas de TV do tipo “Sky” constituem alteração de fachada se o condomínio (assembléia) entender que elas prejudicam a estética do edifício. Segundo o advogado especializado em Direito Imobiliário, Plínio Hypolito, como a instalação desses equipamentos altera a fachada, é necessário que todos os condôminos estejam de acordo.

“Observo que, nos últimos meses, várias ações desse tipo têm ocorrido, para embargar obras de locação de espaços nos topos dos prédios. Muitos condomínios acabam com a vida financeira prejudicada, já que esta é uma alternativa rentável e que pode ajudar a custear a sua administração”, afirma. Caso a locação não obtenha a aprovação unânime dos condôminos, ela será considerada irregular e passível de anulação. A obra poderá ser embargada judicialmente por iniciativa de qualquer condômino”. [xi]

No entanto encontramos julgados divergentes sobre o tema:

DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. MATÉRIA PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. INÉRCIA DO APELANTE QUANTO À APRESENTAÇÃO ESPECÍFICA DE PROVAS. PRECLUSÃO RECONHECIDA. INSTALAÇÃO DE ANTENA EM ÁREA COMUM. FACHADA NÃO AFETADA. Instalação que, por não violar dispositivos da convenção condominial e do regulamento interno, dispensava aprovação em assembleia. Sentença preservada nos termos do art. 252 do Regimento Interno. APELO IMPROVIDO. [xii]

4- EVOLUÇÃO JURISPRUDENCIAL: UMA LINHA TEMPORAL DOS TRIBUNAIS BRASILEIROS, QUANTO AO INTERESSE DA COLETIVIDADE CONDOMINIAL:

Neste tópico, adentramos mais profundamente, na relação jurisprudencial que tem por foco este artigo. O posicionamento moderno trazido em tópico anterior adveio das mudanças vividas na sociedade, na qual impuseram gradativamente abrandamento de regras, notadamente visando garantir a segurança dos condôminos, na qual é preciso para tal, um estudo mais cuidadoso, traçando uma evolução dos entendimentos sobre o tema na visão dos tribunais deste país.

A começar, colhemos um julgado de 1962 na qual ainda vigorava o decreto 5.481/28, na qual percebemos umpositivismo extremo em uma interpretação restrita da lei da época:

O acórdão impugnado pelo extraordinário decidiu que as obras que a apelada pretende fazer, incidem na proibição do decreto 5.481/1928, que veda a qualquer proprietário muda a forma externa ou a distribuição interna dos compartimentos, proibição reiterada na convenção dos condôminos. [xiii]

No entanto em meados 1970 com a entrada em vigor da lei Lei nº 4.591, de 1964, já encontramos julgados buscando o melhor convívio e aprimoramento de regras condominiais:

É defeso a qualquer condômino alterar a forma externa da fachada (art. 10, I, da Lei nº 4.591/64). A alegada violação da norma legal por parte de outros condôminos não vem em favor do condômino que apresenta defesa fundada no princípio da isonomia, pois este pressupõe a juridicidade da conduta: do ilícito não resultam direitos. [xiv]

Duas décadas depois, o entendimento que era defeso a alteração da forma externa das fachadas se mantinham, no entanto a jurisprudência era firme, em não admitir a descaracterização desta:

É defeso ao qualquer condomínio alterar a forma externa da fachada. Se as obras, ademais descaracterizam a fachada externa, devem ser desfeitas. [xv]

No mesmo viés [xvi]. Perto do século XX, com o crescimento da utilização de vidros na estética dos condomínios:

O fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes não caracteriza ofensa ao art. 10, I, da Lei nª 4.591/64 e de norma prevista na Convenção de Condomínio, porque constatado em perícia, e até declarado pelo autor intelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica. [xvii]

No mesmo sentido [xviii]. Uma década depois o entendimento prevalece:

CONDOMÍNIO - Obrigação de fazer - Alteração de fachada - Substituição de venezianas por vidros - Modificações insignificantes - Existência de outras unidades que também promoveram alterações - Ausência de prejuízo para a estética do edifício - Inocorrência de depreciação do condomínio - Ensinamentos doutrinários e precedentes jurísprudenciais, inclusive da Câmara - Sentença de improcedência mantida - Apelo desprovido. [xix]

Com o advindo da busca por ar condicionados nas residências, os tribunais a priori rechaçavam a sua implementação sem autorização dos demais condôminos sob o viés de:

CONDOMÍNIO - Edifício - Alteração da fachada - Colocação de ar condicionado - Prévia consulta à administração - Necessidade - Risco à segurança, à estrutura e ao equilíbrio estético - Aplicação do artigo 10, incisos I e III, e § 2º da Lei Federal n. 4.591, de 1964 - Embargos rejeitados. [xx]

Uma década depois, tal entendimento foi acertadamente desfeito:

CONDOMÍNIO — instalação de ar condicionado na parte dos fundos do prédio - inalteração na fachada - ausência de infração à convenção condominial, que não veda a instalação dos aparelhos- recurso provido.[xxi]

Feito uma análise, de alguns precedentes de várias épocas da jurisprudência nacional, temos nos dizeres da Desembargadora do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, Elaine Harzheim Macedo, que “à estética do condomínio deve se sobrepor a segurança, a qual merece prestígio nas relações de convivência, legitimando, em juízo de proporcionalidade, a mínima alteração da fachada, o que não chega a desrespeitar a legislação e as regras condominiais”. [xxii]

Porém, existem situações em que são aceitáveis modificações, pelo fato de não serem consideradas como alteração de fachada. Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as linhas exteriores do prédio, ou seja, não comprometam a harmônica arquitetônica do condomínio.

5- O DESFAZER DA ALTERAÇÃO INCONVENIENTE: UMA SOLUÇÃO PRÁTICA A LUZ DA RESOLUÇÃO DE CONFLITOS EXTRAJUDICIAIS.

E por fim, como o condomínio pode desfazer uma alteração inconveniente. Há decisões da Justiça tanto em favor do condomínio (que em geral contesta a obra de algum condômino) quanto de moradores que alteram a fachada. Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração. Para desfazer alterações inconvenientes, o síndico deve seguir alguns passos que em geral são mais eficazes sob o principio da fumaça do bom direito; [xxiii]

a) Ter reação imediata ao fato

b) O síndico tem poder de tomar medidas contra alterações de fachada sem precisar de assembléia

c) A primeira dessas medidas é notificar o infrator para desfazer a alteração ou alertando para que esta não seja feita

d) A segunda, aplicar uma multa, desde que prevista na convenção

e) Aplicar a multa prevista no Código Civil, que é de cinco vezes o valor da cota condominial

f) Discutir em assembléia se o condomínio deve ou não entrar com medida judicial contra o morador. Segundo o novo Código Civil, o quórum dessa assembléia deve ser de dois terços dos moradores, com a aprovação pela maioria simples dos presentes

g) Recorrer à Justiça, em ultima hipótese!

6- CONCLUSÃO:

Concluímos que na prática atualmente, tem sido aceitas algumas alterações nas fachadas, desde que não acarretem em prejuízo a estrutura estética e harmônica arquitetônica. Frisa-se que quando não houver comprometido à segurança ou efetuado significativa mudança da fachada, é cabível seu fechamento/alteração.

Já neste mesmo contexto em casos de alterações em fachadas, que a Jurisprudência adota como prejuízos a estrutura exterior do prédio, elas devem ser desfeitas, ou então destruídas, para que não traga dano à terceiros condôminos.

Assim é conforme analise jurisprudencial trazida ao longo deste trabalho, as modificações, tais como o fechamento de sacadas com vidros transparentes, bem como, a instalação de redes de proteção, remoção de caixilhos, colocação de persianas, fechamento de sacadas, e ainda a substituição de materiais antigos que não existem mais no mercado quando houver a necessidade de troca de esquadrias (portas), batentes e etc não constituem alteração da fachada, desde que, insistentemente repetido ao longo deste artigo: “Não comprometam a harmônica arquitetônica do condomínio”.

Ressalta-se por fim, que algumas situações, que não configurarem alteração de fachada, dar-se-á a sugestão mais viável, na qual consiste no síndico se antecipar e convocar assembléia a fim de padronizar a instalação dos vidros, persianas, remoção de caixilhos entre outros, assim entrando em bom senso dos condôminos proprietários, e diminuindo a procura do judiciário para casos já pronunciados. Esta aprovação deverá ocorrer com quórum de maioria simples, como expressa do código de processo civil atual e obrigará aos condôminos ausentes também.
 
NOTAS

[i] BRASIL. Lei 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

[ii] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações - 6ª edição, 2000. P.214

[iii] TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 4: Direito das Coisas, 4ª ed. São Paulo: Método, 2012, p. 285.

[iv] GUGLINSKI, Vitor. Alteração de fachada nos condomínios e o art. 1.336, III, do CC. Revista Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3834, 30 dez. 2013. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/26269>. Acesso em: 27 de maio 2016 às 18h:27min.

[v] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível nº 263.697.4/3-00. Rel. Des. MOELLER, Oscarlino. Julgado em 18/02;2009. Retirado em: http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/2456562/apelacao-com-revisao-cr-2636974300-sp/inteiro-teor-100949412

[vi] PEREIRA, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações - 6ª edição, 2000. p. 156).

[vii] VIANA, Marco Aurélio S., Manual do condomínio edilício. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p 57

[viii] . BRASIL, TRIBUNAL De Justiça Do Distrito Federal E Territórios. APC 2001 01 1 016936-4. Quarta Turma Cível. Julgado em: 18 de dezembro de 2003. Disponível em: http://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/7300119/apelacao-civel-ac-169369720018070001-df-0016936-9720018070001/inteiro-teor-102319846

[ix] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Apelaçao Cível nº 39.865. SC\Relator: Amaral e Silva. Publicado no DJ de 8.601. Data: 13-10-92 PAG:07. Disponível: http://busca.tjsc.jus.br/jurisprudencia/html.do?q=condominio%20altera%E7ao%20de%20fachada%20ar%20condicionado&only_ementa=&frase=&id=AAAbmQAABAAAIygAAG&categoria=acordao. Acessado dia 08-06-2016

[x] BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo de Instrumento nº 2014.024732-6. SC\Relator: Desembargador Substituto CARDOSO FILHO, Odson. DATA 11/09/2014. Disponível em: http://busca.tjsc.jus.br/jurisprudencia/html.do?q=condominio%20altera%E7ao%20de%20fachada%20ar%20condicionado&only_ementa=&frase=&id=AAAbmQAACAAI14TAAE&categoria=acordao. Acessado dia 08-06-2016

[xi] http://www.vivaocondominio.com.br/noticias/vida-em-condominio/instalacao-de-antenas-nos-predios-tem-de-ser-aprovada-pelos-condominos. Acessado em 11/05/2016 às 18h:28min

[xii] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo - APL: 242489420098260590 SP 0024248-94.2009.8.26.0590, Relator: Donegá Morandini, Data de Julgamento: 13/12/2011, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/12/2011). Sentença preservada nos termos do art. 252 do Regimento Interno. Dispinivel em: http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20961824/apelacao-apl-242489420098260590-sp-0024248-9420098260590-tjsp

[xiii] BRASIL. Supremo Tribunal Federal - AI: 25807, Relator: MOTTA, Candido, julgado em: 02-04-1962. Disponível em: http://stf.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/689438/agravo-de-instrumento-ai-25807

[xiv] RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Apelação 1997.001.09065. Data de Julgamento: 01/01/1970. Retirado em:

http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

[xv] RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - AC 11/97 - (Reg. 240997) - Cód. 97.001.00011 - 10ª C.Cív. - Rel. Des. NOGUEIRA, Mauro - J. 10.04.1997). Retirado em: http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

[xvi] RIO DE JANEIRO. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro – 3ª C. Cív., Ap. Cív. nº 1.036/98 - Reg. 240898 - Cód. 98.001.01036, Rel. Des. PAIVA, Wellington Jones, julg. 02.06.1998). Retirado em: http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

[xvii] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo – 9ª C. D. Priv., Ap. Cív. nº 116.497-4, Rel. Des. OLIVA, Ruiter, julg. 28.09.1999. Retirado em:

http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

[xviii] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo – 1ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 118.999-4, Rel. Des. FILHO, Erbetta, julg. 14.09.1999. Retirado em: http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/ 

[xix] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo – 6ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.08.056911-8, Rel. Des. NOGUEIRA, Percival, julg. 04.03.2010. Retirado em http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

[xx] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo – 2ª C. Dir. Priv., Emb. Inf. nº 1.489-4, Rel. Des. PELUSO, Cezar, julg. 18.02.1997. Retirado em: http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

xxi] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo – 5ª C. Dir. Priv., Ap. nº 522.491-4/0-00, Rel. Des. A. C. Mathias Coltro, julg. 30.09.2009. Retirado em:

http://www.consultoriarossi.com.br/servi%C3%A7os%20online/consultar%20jurisprud%C3%AAncia/condominio-altera-fachada/

[xxii] RIO GRANDE DO SUL Tribunal de Justiça do Rio Grande do SUL. Apelação Cível nº Nº 70024483018. Rel. Des. MACEDO, Elaine Harzheim. Julgado em 09;05;2011. Retirado em: http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/20143193/apelacao-civel-ac-70023936412-rs/inteiro-teor-Z0143194

[xxiii] http://dadoscontabil.com.br/v1/?p=82. Acesso em 11 de junho de 2016 às 18h:55min.

Valdir Tomasi Rosa e Flávio M. Dias Júnior - Acadêmicos de Direito
Fonte: Artigos Jus Navigandi

EVOLUÇÃO DOS PREÇOS DOS IMÓVEIS EM PORTUGAL E OUTROS PAÍSES EUROPEUS

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Os preços das casas em Portugal subiram 6,9% no primeiro trimestre deste ano, o que corresponde ao maior crescimento desde o segundo trimestre de 2008, de acordo com os dados do Eurostat. E não foi o único país da zona euro a registar subidas: também as principais potências, como a França, Alemanha, Reino Unido e Irlanda ou a vizinha Espanha. Apresentamos um gráfico acima com a evolução do custo da habitação desde 2005 nos principais países europeus. Os dados de Portugal são a partir de 2008.

O gráfico permite ver claramente como os imóveis na Espanha e na Irlanda sobe sem parar até à crise do subprime em 2007, quando começa a desvalorizar-se. Em 2013 há um ponto de inflexão e a partir de então o preço começa a recuperar-se nesses mercados.

Em Portugal, depois da melhoria registada no início da década, o setor começou a degradar-se até que em 2014 começou a dar sinais de melhoria. O ano passado, destaca-se por uma retoma mais sustentada.

No panorama europeu, destacam-se a Suécia, Alemanha e Reino Unido com uma tendência de subida do preço da habitação. Alguns organismos públicos internacionais, como o FMI, já alertaram mesmo para o risco de uma bolha imobiliária nesses países. Por exemplo, no mercado sueco as casas revalorizaram-se quase 13% num ano. Já na Alemanha, foi registada uma subida de mais de 4% no último ano.

Fonte: Idealista News