Imagine a seguinte situação hipotética:
Você é proprietário de um apartamento e contrata uma empresa administradora de imóveis para que ela alugue o bem, receba os aluguéis do locatário e fiscalize o contrato.
O apartamento é locado, no entanto, o inquilino atrasa diversas prestações do aluguel.
Diante disso, você ajuíza uma ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em atraso e rescisão contratual.
Ocorre que, durante a tramitação da ação, percebe-se que o locatário é insolvente, assim como o fiador do negócio, sendo certo que ambos não possuíam renda fixa e nenhum bem que pudesse servir para pagar a dívida. Detectou-se ainda que tanto um como o outro possuíam contra si diversas execuções ajuizadas.
Com base em tal exemplo, indaga-se:
Que espécie de contrato foi celebrado entre você e a empresa?
Um contrato de administração de imóveis.
Em que consiste este contrato?
É um contrato de prestação de serviços por meio do qual o proprietário do imóvel (ou o condomínio) confere a um administrador (pessoa física ou jurídica), por meio de mandato ou autorização, o poder de gerir o imóvel ou de dirigir seus interesses, mediante o pagamento de uma contraprestação. Para maiores informações, vide MILHOMENS, Jônatas.Manual Prático dos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 97.
Assim em nosso exemplo, após ser celebrado o contrato, a empresa administradora passou a ser mandatária do proprietário do imóvel para, em nome deste, realizar e administrar a locação.
Qual é a responsabilidade da empresa administradora do imóvel?
Como visto, a administradora figura como mandatária do proprietário. Logo, sua responsabilidade é regida pelo art. 653 do CC, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.
Em caso de inadimplemento do inquilino, a administradora deverá arcar com o pagamento dos aluguéis em atraso?
Em regra não. A princípio, não cabe à imobiliária a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário.
Excepcionalmente, a administradora terá responsabilidade em duas situações:
a) Se houver previsão contratual nesse sentido (o que, na prática, é raro); ou
b) Se o contratante provar que a administradora agiu com culpa (sem diligência), não cumprindo os deveres oriundos da relação contratual.
Assim, a “administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber.” (STOCO, Rui.Tratado de responsabilidade civil. São Paulo: RT, 2004, p. 620).
Nesse sentido, já decidiu o STJ:
(...) A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.
2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. (...)
(REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013)
No exemplo fornecido, a imobiliária responderia pelos danos causados ao locador?
SIM, considerando que não agiu com diligência na aprovação do locatário e de seu fiador, não exigindo qualquer comprovação da capacidade econômica para cumprir o contrato nem fazendo uma pesquisa sobre a sua situação de solvência.
Em outros termos, você poderá ajuizar uma ação contra a administradora, devendo ela ser condenada a pagar os aluguéis em atraso e demais despesas sofridas.
Fonte: Dizer o Direito.
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